Comprar e vender uma casa ao mesmo tempo - Troca de Casa

Comprar uma casa e vender uma casa pode ser uma tarefa assustadora. Tentar fazer os dois ao mesmo tempo? Pode parecer realmente impossível. Felizmente, existem soluções, incluindo o Home Swap, um programa de empréstimo inovador que ajuda a eliminar o estresse de uma transição tão complicada.

O Home Swap oferece uma nova abordagem de compra e venda de imóveis, com ferramentas financeiras que permitem comprar primeiro a casa dos seus sonhos e cuidar da casa atual depois. Existem alguns outros grandes benefícios, como um adiantamento de até $ 25,000 em melhorias na casa antes de uma venda. Aqui está o que você precisa saber sobre ele, incluindo respostas a algumas perguntas frequentes sobre o programa.

O que é uma Troca de Casa?
A substituição da casa é um programa de empréstimo projetado para ajudar os proprietários existentes a comprar uma nova casa sem primeiro vender sua casa existente. Funciona de forma semelhante a um empréstimo-ponte tradicional, que é um empréstimo de curto prazo que as pessoas podem usar para garantir financiamento de longo prazo. Em vez de vender primeiro e depois encontrar moradia temporária enquanto procura uma nova casa para comprar (ou pior, fazer duas hipotecas), os proprietários têm a flexibilidade de fechar sua nova casa e depois passar pelo processo de venda. Isso significa que não há hipotecas duplas e nenhum malabarismo de horários para tentar minimizar o período entre o fechamento.

Como funciona a Troca de Casa?
Os proprietários obtêm um empréstimo pré-aprovado e totalmente assinado com a empresa por trás do Home Swap. Garantido uma taxa de conveniência de 1.25% do preço de compra da nova casa, o empréstimo também inclui um adiantamento. (Usuários de casa de câmbio podem pagar 1.25% da lata no fechamento ou rolar para o que eles emprestam.)
Quando encontram a casa que desejam comprar, os compradores enviam sua oferta e não precisam vender a casa anterior para fechar. Com a mudança, eles começarão a fazer pagamentos em sua nova hipoteca, enquanto o pagamento inicial da empresa cobre os pagamentos de sua antiga hipoteca por até seis meses.
Ao se instalar em sua nova casa, os proprietários listarão sua antiga casa à venda. Se eles precisarem fazer alguma melhoria antes da venda, eles podem fazer empréstimos de até US $ 25,000 para substituição do trabalho.
Os proprietários vendem suas casas antigas por meio de um agente imobiliário de sua escolha. Suponha que a casa não seja vendida no mercado aberto dentro dos seis meses em que os pagamentos da hipoteca são transferidos através da Troca de Casa. Nesse caso, os proprietários têm a opção de vender sua casa diretamente à empresa por uma oferta pré-determinada, geralmente cerca de 80% a 85% do valor justo de mercado da propriedade.
Assim como com um empréstimo de apartamento normal, a empresa vende seu empréstimo após fechá-lo e pagará seus pagamentos de hipoteca para a empresa que o comprar. O pagamento do empréstimo para troca de casa é uma taxa de conveniência de 1.25%.

Quais são os benefícios de usar a Troca de Casa?
A maior vantagem é que os proprietários não precisam vender sua casa atual antes de comprar sua nova casa. Esta é uma grande vantagem porque a maioria das pessoas não tem flexibilidade financeira para assumir o risco de pagar duas hipotecas ao mesmo tempo. Claro, você ainda está pagando sua primeira hipoteca com o Home Swap, mas ele é rolado no valor que você empresta para que você não faça dois cheques por mês. Além disso, como você está mudando de apartamento antes de apresentar sua primeira casa, não precisa encontrar um caminho entre a vida cotidiana com casas abertas.

Outra grande vantagem é que os compradores podem evitar casos de venda, o que os impede de fechar se sua antiga casa não for vendida. Isso proporciona maior confiança tanto ao comprador quanto ao vendedor, de que este último pode achar a oferta do comprador mais atraente como resultado. A oferta em si funciona como dinheiro porque a empresa garante que o empréstimo será financiado no dia do fechamento.

Substituição de casas versus empréstimos tradicionais
Depois de fechar sua nova casa e seu empréstimo for vendido, não será possível distingui-lo de uma hipoteca tradicional. As principais diferenças entre a substituição de casa e o empréstimo padrão ocorrem antes do fechamento, além dos serviços que você recebe através da Troca de Casa pela venda da sua casa original.

Lembre-se de que, com a conveniência, vêm as taxas, portanto, embora você possa obter mais dinheiro com o Home Swap, pagará mais por isso usando a taxa de conveniência definida de 1.25%, que pode ser mais do que a taxa de origem que você tinha. Garantido com um empréstimo tradicional.

O que é semelhante?
Custos finais
Você ainda deve todos os custos normais de fechamento se optar pelo Home Swap, incluindo taxas relacionadas ao título, honorários advocatícios e taxas de empréstimo. A única diferença aqui é que se você optar pelo Home Swap, você também deve uma taxa de conveniência de 1.25%; No entanto, pode rolar em sua hipoteca se você não quiser pagá-la no fechamento.

As taxas variam
Tal como acontece com qualquer empréstimo à habitação, as suas taxas ainda dependerão das suas qualificações. Quanto melhor e menos arriscado for o seu crédito a um mutuário, melhores serão as condições do seu empréstimo, quer seja com o Home Swap ou com outro credor.
Opções de alojamento flexíveis
Tal como acontece com qualquer empréstimo à habitação, pode utilizar o Home Swap para comprar e vender diferentes tipos de habitação. Apartamentos, moradias e novas construções são todos elegíveis e não o impedirão de obter financiamento.

O que está diferente?
Financiamento incondicional
Contanto que suas informações relevantes não mudem entre a aprovação e o fechamento, você tem garantia de dinheiro garantido, incondicional por meio de um empréstimo à habitação. Isso dá ao vendedor 100% de confiança de que o financiamento entrará em vigor no dia do fechamento, independentemente de sua segunda casa ser vendida.

Casos impossíveis de não venda são possíveis com empréstimos tradicionais, mas como são arriscados para os credores, você precisará obter o dinheiro para sustentá-los. Empréstimos imobiliários, empréstimos-ponte ou poupança são maneiras de fazer isso, mas eles ocorrerão separadamente de sua nova hipoteca.

Disponibilidade de mercado
Você pode obter uma hipoteca tradicional em qualquer lugar, mas a Troca de Casa só está disponível em áreas limitadas. A partir de janeiro de 2022, o programa opera em áreas metropolitanas selecionadas em 15 estados (com planos de expansão para mais de 100 mercados nos próximos dois anos): Arizona, Califórnia, Colorado, Flórida, Geórgia, Illinois, Maryland, Michigan, Minnesota, Carolina do Norte, Oregon, Carolina do Sul, Tennessee, Texas Washington. Visite a página Home Swap Cities para obter uma lista completa de locais.

Garantia para a data de fechamento
Se você está com pressa para se mudar para sua nova casa, está com sorte. Com o Home Swap, você garante um período de fechamento de 30 dias em sua compra e, se estender esse tempo, eles lhe darão US $ 5,000.

Fundos de melhoria
Se você precisar de algum dinheiro extra para melhorar sua casa atual antes da venda, pode usar o serviço de preparação de casa Troca de Casa para garantir até US $ 25,000 para seus projetos. A empresa incluirá até mesmo os empreiteiros que escolher e lidará com os pagamentos após a assinatura do trabalho concluído. Com um empréstimo de apartamento tradicional, você precisará financiar quaisquer reparos e melhorias por meios alternativos, como um empréstimo imobiliário, um empréstimo pessoal ou cartões de crédito.

Troca de Casa Comentários
A troca de casa é legal? Sim, a troca de casa é um plano real que os compradores de apartamentos podem usar para comprar uma casa e vender uma de cada vez - ou usar para comprar uma casa como comprador pela primeira vez.

Opções adicionais para comprar e vender uma casa ao mesmo tempo
A substituição de casa é uma boa opção para compradores que também precisam vender, mas não é a única. Se você está no mercado para comprar e vender ao mesmo tempo, aqui estão algumas das outras maneiras de financiar a mudança:

Linha de Crédito Home Equity) HELOC)
HELOC é um empréstimo que permite que os proprietários tomem emprestado até o valor do patrimônio em sua casa atual. Quanto mais tempo você mora em sua casa atual, mais patrimônio você terá nela - e assim poderá emprestar mais com o HELOC.

HELOCs são muito parecidos com cartões de crédito, pois você tem um limite definido para o empréstimo (seu saldo de capital) e pode pegar o que precisar quando precisar. Para comprar uma nova casa, no entanto, você pode ir em frente e tirar o máximo que precisar do limite e depois colocá-lo para compra.

Observe que, embora o período normal de pagamento do HELOC seja de cerca de 20 anos, você deve pagar o empréstimo integralmente antes de fechar a venda do imóvel. Isso não deve ser um problema, desde que você possa vender sua casa por pelo menos um valor igual à sua hipoteca no momento.

Empréstimo ponte
Uma troca de apartamento é um exemplo de empréstimo-ponte, um empréstimo de curto prazo que você pode fazer para “ponte” o período entre a compra de um novo apartamento e a venda do antigo. Um empréstimo-ponte regular (também conhecido como empréstimo oscilante ou financiamento de lacunas) não trará os benefícios adicionais de substituir uma casa, mas ainda pode ser uma boa escolha, dependendo das suas circunstâncias.

Como o HELOC, você emprestará contra o patrimônio da sua casa por meio de um empréstimo-ponte. Ao contrário do HELOC, você não tem um período de reembolso estendido que pode retê-lo se sua casa não for vendida imediatamente. Os períodos de reembolso do empréstimo de mediação geralmente começam após 12 meses, momento em que você será responsável por reembolsar o empréstimo e pagar a hipoteca da sua nova casa, desde que não tenha conseguido vender.

Os benefícios de um empréstimo-ponte são a flexibilidade que ele oferece e a capacidade de fazer uma oferta incondicional e talvez até um adiantamento mais alto. As desvantagens incluem o referido curto período de reembolso, altas taxas de juros e custos adicionais de fechamento.

Compradores instantâneos
Um Instant Buyer, ou iBuyer, é uma empresa que ignora o processo regular de venda de imóveis comprando sua casa de você e, em seguida, assume a tarefa de marketing e vendê-la quando não estiver em suas mãos. Este é um tipo relativamente novo de empresa e serviço. Enfrentou alguma controvérsia. IBuyer com um grande nome fechou uma loja após reclamações de consumidores de que eles aumentaram os preços deliberadamente. A própria empresa diz que fechou o plano por causa de uma previsão de preço imprecisa e estoque excessivo.

Além da controvérsia, os iBuyers parecem ser uma tendência em evolução que pode ajudar os compradores de casas com uma propriedade à venda. Esta é uma premissa atraente, mas vem com alguns custos variáveis. Isso inclui uma taxa de serviço de 5% sobre o preço de venda de sua casa, e a iBuyers também deduzirá o custo de quaisquer reparos de pré-venda necessários de sua renda líquida. Eles também não estão disponíveis em todos os mercados, então o iBuying pode não ser uma opção onde você mora.

Faça sua casa para alugar
Outra opção a considerar ao comprar uma casa quando você já a possui é alugar sua casa atual e usar esse dinheiro para pagar sua hipoteca até que esteja pronto para vender. Pode ser mais fácil encontrar um inquilino do que um comprador para sua casa, e se os preços dos apartamentos estiverem caindo ou for um mercado de compradores, isso permitirá que você saia até que possa (espero) vender com dinheiro.

Há uma desvantagem significativa em seguir esse caminho, e isso é que alugar sua casa não lhe dá dinheiro disponível para comprar sua nova casa. Você estará limitado à poupança e a uma nova hipoteca de financiamento residencial que está comprando e ainda estará em uma situação de duas hipotecas ao mesmo tempo. Isso pode não ser um problema se você tiver dinheiro suficiente, mas é compreensivelmente um pouco difícil de administrar de outra forma.

Devo usar o Home Swap ou outra opção de compra e venda?
A maneira como você decide comprar e vender ao mesmo tempo depende de vários fatores pessoais, como sua situação financeira atual e o mercado imobiliário em sua área. Para ajudá-lo a navegar em suas opções, recomendamos trabalhar com um planejador financeiro e um agente imobiliário certificado. Com um pouco de pesquisa e planejamento, você poderá encontrar a opção perfeita para suas necessidades e comprar com sucesso a nova casa dos sonhos sem ter que primeiro vender sua casa atual e encontrar moradia de curto prazo nesse meio tempo.
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Lior Lustig
Possui três diplomas e mais de 20 anos de experiência na área de tecnologia e imobiliário.
Proprietário e gerente de uma empresa imobiliária que presta serviços imobiliários na área de cursos, mentoria, financiamento, análise de transações e investimento.
O operador do bem-sucedido fórum de interesse imobiliário e americano no Facebook.
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