Como aumentar sua renda passiva usando o método BRRRR
O Método BRRRR
Imagine-se participando de um evento de networking de investimentos imobiliários e você ouve alguém dizer “BRRRRR”. É provável que seu colega não esteja respondendo à temperatura ambiente, mas esteja discutindo uma estratégia de investimento popular conhecida como método BRRRR. Quem quer saber como construir riqueza imobiliária deve considerar esse quadro único que representa um híbrido entre renda ativa e passiva.
Significado BRRRR
O método BRRRR significa “Comprar, Renovar, Alugar, Refinanciar, Devolver”, em inglês: “Comprar, reabilitar, alugar, refinanciar, repetir”
E descreve uma estratégia e estrutura usada por investidores interessados em construir renda passiva ao longo do tempo. Essas siglas representam etapas que devem ser aplicadas na ordem exata em que aparecem. Primeiro, um investidor adquire um imóvel e continua a reabilitar. A propriedade renovada é então arrendada aos inquilinos por um período prolongado, através do qual a renda do aluguel pode permitir que o proprietário pague a hipoteca, obtenha lucros e construa patrimônio ao longo do tempo. Uma vez que uma quantidade substancial de patrimônio tenha sido construída na propriedade, o investidor pode comprar uma segunda propriedade refinanciando a primeira e assim por diante.
Matt Woodley, da Mover Focus, afirma que o método BRRRR é uma estratégia de investimento imobiliário que ajuda os investidores a identificar, pesquisar e comprar propriedades com desconto. O método BRRRR envolve três etapas: brainstorming, pesquisa e revenda. Ao fazer um brainstorming de ativos de investimento em potencial, os investidores podem entender o mercado e encontrar ativos subvalorizados. Após a pesquisa, os investidores podem determinar se vale a pena comprar o imóvel ou não e fazer os reparos ou atualizações necessárias. Por fim, após a compra e reforma, o imóvel pode ser revendido com lucro.”
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Comprar
A primeira letra no método BRRRR é 'B', que significa Comprar. Ao pesquisar listas, lembre-se de que essa etapa serve como ponto crítico e determina o resultado do investimento. Existe uma junção complicada entre garantir que uma propriedade represente uma transação de investimento adequada e prometer um bom desempenho como propriedade de aluguel.
Isso exigirá uma análise intensiva da transação, que inclui calcular o custo das reformas, estimar as despesas mensais de aluguel e confirmar se a receita de aluguel recebida fornecerá uma margem de lucro satisfatória. Garantir o forte desempenho de um imóvel alugado pode incluir pesquisar os melhores mercados de aluguel e garantir que o preço de compra forneça uma zona de amortecimento suficiente para permitir os custos de renovação. Muitos investidores confiam na regra dos 70%, que estima o custo dos reparos e pós-reparo, o que ajuda a determinar um lance máximo para um ativo. Por meio dessa regra, eles podem garantir melhor que o lucro permaneça após a reforma do imóvel.
Renovação
No nível mais básico, os proprietários de apartamentos precisam identificar como transformar suas propriedades de aluguel em residenciais e funcionais. Uma vez atendidos esses requisitos, podem ser consideradas atualizações ou reformas que agreguem valor ao imóvel (justificando assim o aumento das taxas de aluguel). Por outro lado, os investidores devem ser cautelosos em fazer upgrades excessivos que custarão mais do que o que pode ser gerado com a renda de aluguel.
A fase de remodelação da estratégia BRRRR, que representa o primeiro 'R' de quatro, requer uma análise profunda de custo-benefício em cada etapa. Aconselha-se aos investidores que optem apenas por projetos de remodelação de habitações que proporcionem um elevado retorno do investimento. Aqui estão alguns projetos de reabilitação de alto ROI para se ter em mente:
Reparos no telhado: É comum que os avaliadores devolvam o dinheiro gasto no valor do imóvel ao adicionar um novo telhado.
Cozinha atualizada: as cozinhas geralmente não são atraentes, mas muitos dos recursos ainda podem ser usados. Além disso, casas com cozinhas de amostra não são elegíveis para financiamento, que geralmente compra à vista. A restauração de casas provou ter um alto ROI.
Reparação de paredes de gesso: Danos nas paredes de gesso também tornam uma casa imprópria para financiamento. Embora possa ser uma bandeira vermelha para a maioria dos compradores de apartamentos, isso pode ser uma oportunidade para os restauradores, pois o drywall é realmente muito barato para reparar.
Jardinagem: Projetos simples de jardinagem, como remover vegetação crescida, podem ser feitos com pouco custo para você. Esse tipo de paisagismo também não requer um profissional para concluí-lo, tornando-o um projeto de reforma barato.
Atualização do banheiro: os banheiros geralmente não são muito grandes e seus custos de material e mão de obra são baratos. A atualização dos banheiros permitirá que sua casa concorra com casas de melhor qualidade na área por um pequeno custo para você.
Quartos adicionais: casas com uma quantidade excepcional de metros quadrados, mas sem quartos suficientes, oferecem aos reformadores uma oportunidade de aumentar o valor a um custo pequeno para eles. Aumentar o quarto da casa para 3 ou 4 permitirá que ela seja mais competitiva com propriedades de nível superior na área.
Aluguel
Concluída a fase de renovação do imóvel, o investidor pode realizar a fase de arrendamento do processo. Isso pode incluir filtrar e selecionar inquilinos, gerenciar um ciclo e responder a solicitações de manutenção e reparo. Depois de um certo período de tempo, um investidor normalmente entenderá se sua prática em due diligence foi satisfatória. Possíveis coisas que podem dar errado incluem vagas, inquilinos ruins ou despesas de aluguel que excedem a receita gerada. Todos esses resultados possíveis podem conduzir rapidamente uma propriedade submarina, aumentando o risco de encerramento. Não se destina a assustar os investidores de se tornarem proprietários de imóveis ou executar a estratégia BRRRR, mas apenas enfatizar a importância de executar os números corretamente antes de tomar qualquer decisão de investimento.
Financiamento
Uma vez que sua propriedade tenha sido renovada e alugada de forma eficiente, você pode começar a planejar um plano de como reciclá-la. Alguns bancos oferecerão refinanciamento em dinheiro, enquanto outros oferecerão apenas o pagamento de dívidas existentes; Você vai querer escolher a primeira dessas duas opções. Você também vai querer prestar atenção ao 'período de tempero' exigido, que indica quanto tempo você deve manter a propriedade antes que o credor considere o refinanciamento contra o valor da propriedade. Embora você possa encontrar alguns bancos que não estão dispostos a refinanciar propriedades de aluguel para uma única família, os investidores geralmente podem se conectar às suas redes para encontrar um credor que atenda às suas necessidades de refinanciamento.
Retorna
Por fim, o investidor pode utilizar o refinanciamento de seu primeiro imóvel locado para financiar a compra e reforma do segundo. O refinanciamento em dinheiro oferece benefícios adicionais, como taxas de juros muitas vezes favoráveis em relação a outras fontes de capital, benefícios fiscais e controle sobre seu cronograma financeiro. Diante da curva de aprendizado, um investidor confiante encontrará algumas dificuldades e erros já em seu primeiro ciclo BRRRR. No entanto, eles podem aplicar sua experiência e nova sabedoria adquirida ao lidar com sua segunda, terceira ou quarta propriedade e assim por diante.
Exemplo do método BRRRR
Uma visão geral de exemplo da estratégia imobiliária BRRRR pode ajudar a ilustrar como executar cada etapa.
Suponha que Johnny viva em Austin, Texas, e esteja interessado em comprar uma casa para aproveitar o mercado de aluguel que está se desenvolvendo lá. Ele encontra uma propriedade de $ 200,000 e gerencia os números do negócio. Johnny pode pagar uma entrada de $ 40,000 e fazer um empréstimo pelos $ 160,000 restantes. Depois de passear pela casa com um empreiteiro, Johnny decide gastar R$ 10,000 mil na reforma do imóvel. Até agora, temos os seguintes números:
Preço de venda: $ 200,000
Entrada: $ 40,000
Valor do empréstimo: $ 160,000
Custos de renovação: $ 10,000
Após a conclusão das reformas, o imóvel está avaliado em R$ 250,000, e Johnny pode alugá-lo por R$ 2,500. Cerca de um ano depois, Johnny refinancia e faz um empréstimo de 75% de seu valor estimado: US$ 187,500. Ele então usa esse valor para pagar o empréstimo original de $ 160,000, deixando-o $ 27,500 (mais a renda mensal atual) para comprar e reabilitar outro imóvel. Quanto mais Johnny seguir esse processo, mais ativos de investimento ele poderá acumular ao longo do tempo. Embora este exemplo use números simplificados, ele deve ajudar a ilustrar o processo BRRRR em ação.
Como financiar ativos BRRRR
Um dos obstáculos mais difíceis para investidores iniciantes é descobrir como financiar ativos BRRRR. Normalmente, você precisará financiar o imóvel mais de uma vez. Em primeiro lugar, no momento da compra do imóvel e, em segundo lugar, para eventuais reparações ou benfeitorias. A maioria dos investidores iniciantes não tem fundos para financiar a propriedade sem um empréstimo. Se você está comprando um imóvel pela primeira vez, Aqui estão algumas opções:
Empréstimos bancários convencionais: como adiantamento, você precisará de cerca de 20% a 25%. No entanto, a taxa de juros deve ser semelhante à de um empréstimo do proprietário. É importante notar que, se o imóvel estiver em péssimas condições, o banco pode não oferecer um empréstimo para comprá-lo.
Empréstimos de Bancos Locais: Os bancos locais oferecem uma flexibilidade mais significativa ao emprestar para propriedades de aluguel. Embora eles provavelmente exijam o mesmo pagamento inicial que os empréstimos bancários convencionais, eles também podem ignorar quaisquer despesas com reparos. Eles também oferecem flexibilidade em relação a restrições de hipotecas e questões de relação dívida/renda.
Credores Privados: O dinheiro privado é comprado por pessoas que você conhece pessoalmente, seja família, amigos, parceiros de negócios ou outros investidores. Nesse caso, as taxas podem variar de acordo com sua propriedade e seu relacionamento com o credor. É comum que os credores privados também financiem quaisquer reparos que a propriedade precise.
Credores com dinheiro vivo: Esses credores são especializados em empréstimos para proprietários de imóveis e investidores de aluguel. O custo e as taxas dos emprestadores de dinheiro duro geralmente excedem os empréstimos bancários. No entanto, é provável que cubram reparos e melhorias.
Refinanciamento do ativo BRRR
Existem duas maneiras principais de reciclar seu ativo BRRR. Uma das opções disponíveis é através do financiamento convencional. Esta opção é a mais popular e vem com as menores taxas de juros disponíveis. Outra opção de refinanciamento pode ser encontrada nos financiamentos comerciais, embora venham com taxas de juros mais altas.
Benefícios BRRRR
Qualquer estratégia de investimento garantirá certos benefícios com certo nível de risco, e o método BRRRR não é excepcional. Antes de seguir qualquer estratégia, certifique-se de revisar os prós e contras e determinar por si mesmo se o BRRRR é a estratégia certa para você ou não:
Potencial de retorno: Um dos principais benefícios é a possibilidade de um alto retorno sobre o investimento. Quando bem feito, os investidores podem comprar uma propriedade em dificuldades com um investimento relativamente baixo em dinheiro, repará-la e alugá-la para um forte fluxo de caixa.
Construção de patrimônio: A opinião também deve ser dada sobre o valor do patrimônio construído na fase de reabilitação. Ao adotar uma estratégia de renda passiva, muitos investidores só geram fluxo de caixa a partir de um ativo que vale o preço pelo qual será adquirido.
Inquilinos de alto nível: se uma propriedade foi adequadamente reformada para atender aos padrões de consumo em um mercado específico, é provável que atraia excelentes inquilinos. Os inquilinos que estão dispostos a pagar um dólar alto por seu imóvel alugado em troca de certas propriedades e serviços são mais propensos a cuidar melhor da propriedade e reduzir suas despesas. Inquilinos melhores geralmente se traduzem diretamente em fluxo de caixa aprimorado.
Benefícios de escala: Ao chegar ao seu passo BRRRR, você pode obter algo chamado benefícios de escala, onde possuir e operar várias propriedades para aluguel ao mesmo tempo pode ajudá-lo a reduzir seus custos gerais, reduzindo seu custo médio por propriedade e espalhando seu risco.
Desvantagens do BRRRR
A lista a seguir ajuda a esclarecer os riscos potenciais associados à estratégia BRRRR. No entanto, deve-se notar que esses pontos não são necessariamente desvantagens. Em vez disso, eles alertam os investidores sobre o que pode acontecer se eles não forem cuidadosos e não se oporem à sua devida diligência:
Empréstimos caros: Ao optar por usar um empréstimo de curto prazo ou dinheiro vivo para financiar a compra de um imóvel, os investidores podem se encontrar superalavancados, especialmente durante a fase de renovação. De acordo com Brian, investidor imobiliário e fundador da SparkRental.com, "muitos novos investidores subestimam despesas como reparos, manutenção, taxa de desocupação e outras despesas irregulares, mas inevitáveis, que não o prejudicam todos os meses". Os investidores devem certificar-se de que sabem como pagarão os pagamentos da hipoteca enquanto a propriedade não estiver gerando renda.
Renovação: Assumir um grande projeto de reforma pode custar caro, com muitas dores de cabeça ao longo do caminho. Renovação significa lidar com cronogramas de projetos, gerenciar empreiteiros e subempreiteiros e lidar com problemas imprevistos. Certifique-se de ter os recursos e planos de contingência corretos antes de abordar um projeto.
Período de espera: BRRRR é uma estratégia relacionada a um horizonte de tempo mais longo, que inclui pelo menos dois períodos de espera. A primeira está na fase de reforma, onde o investidor deve melhorar um imóvel antes de poder colocar inquilinos e começar a ganhar renda. O segundo período de espera é o tempero, termo que descreve o período que um investidor deve esperar antes que o credor permita o financiamento em dinheiro.
Risco de avaliação: os investidores normalmente refinanciam um ativo com base na avaliação do ativo, em vez de quanto dinheiro eles investiram nele. Há sempre o risco de que a propriedade não seja avaliada no valor esperado. Isso deve servir como um alerta de que é essencial ativar os números corretamente com antecedência.
Quem deve usar o método BRRRR
O método BRRRR é perfeito para investidores que desejam construir um portfólio de renda passiva do início ao fim. O processo é mais exigente do que comprar uma unidade de aluguel, embora possa ser muito gratificante. Os investidores que estão confortáveis com um certo nível de risco, que têm capital disponível para um pagamento inicial e que estão dispostos a arregaçar as mangas para uma pesquisa de mercado aprofundada, estarão bem adaptados a esta estratégia imobiliária.
Quem não deve usar o método BRRRR
Um dos maiores determinantes para decidir se o método BRRR seria apropriado é se você está disposto a assumir um projeto de reforma ou não. Indiscutivelmente, este é o passo mais intensivo exigido no método BRRRR; E quem não tem o tempo ou a dedicação necessária para ver a renovação não terá sucesso. Para quem tem medo de pensar em administrar uma reforma, mas ainda quer implementar a estratégia BRRRR, recomendo construir uma equipe imobiliária forte. Pode ser um parceiro de negócios que esteja disposto a ser mais ativo se você fornecer o capital. Alternativamente, pode ser encontrar um empreiteiro confiável que possa lidar com a maior parte do processo de renovação.
Quanto você pode ganhar usando o método BRRRR?
Os investidores podem obter um retorno significativo usando o método BRRRR, se conseguirem garantir o preço de compra certo para cada propriedade. Os investidores também devem prestar muita atenção ao mercado, pois isso determinará o quão bem eles serão capazes de encontrar inquilinos consistentes e gerar renda de aluguel. Essencialmente, a quantidade de dinheiro que você pode ganhar com o método BRRRR se resume a quanto você pode encontrar excelentes leads em todas as etapas do processo. Como você pode imaginar, os resultados podem variar dependendo de uma série de fatores nos métodos de financiamento. Certifique-se sempre de verificar sua devida diligência e desenvolver um sistema confiável para analisar potenciais investimentos.
Alternativas ao método BRRRR
Se você decidir que o método BRRRR não é a estratégia certa de investimento imobiliário para você, existem outras estratégias que você pode fazer. Uma opção é comprar um imóvel e alugá-lo, cobrando o aluguel mensal pago no imóvel. Outra opção é financiar imóveis em massa. É um processo de utilização de financiamento de uma ampla gama de investidores que juntam seu dinheiro para a compra de imóveis, o que permite investimentos feitos com menos dinheiro e mão de obra.
Clique para aumentar sua renda passiva usando o método BRRRR
Imagine-se participando de um evento de networking de investimentos imobiliários e você ouve alguém dizer “BRRRRR”. É provável que seu colega não esteja respondendo à temperatura ambiente, mas esteja discutindo uma estratégia de investimento popular conhecida como método BRRRR. Quem quer saber como construir riqueza imobiliária deve considerar esse quadro único que representa um híbrido entre renda ativa e passiva.
Significado BRRRR
O método BRRRR significa “Comprar, Renovar, Alugar, Refinanciar, Devolver”, em inglês: “Comprar, reabilitar, alugar, refinanciar, repetir”
E descreve uma estratégia e estrutura usada por investidores interessados em construir renda passiva ao longo do tempo. Essas siglas representam etapas que devem ser aplicadas na ordem exata em que aparecem. Primeiro, um investidor adquire um imóvel e continua a reabilitar. A propriedade renovada é então arrendada aos inquilinos por um período prolongado, através do qual a renda do aluguel pode permitir que o proprietário pague a hipoteca, obtenha lucros e construa patrimônio ao longo do tempo. Uma vez que uma quantidade substancial de patrimônio tenha sido construída na propriedade, o investidor pode comprar uma segunda propriedade refinanciando a primeira e assim por diante.
Matt Woodley, da Mover Focus, afirma que o método BRRRR é uma estratégia de investimento imobiliário que ajuda os investidores a identificar, pesquisar e comprar propriedades com desconto. O método BRRRR envolve três etapas: brainstorming, pesquisa e revenda. Ao fazer um brainstorming de ativos de investimento em potencial, os investidores podem entender o mercado e encontrar ativos subvalorizados. Após a pesquisa, os investidores podem determinar se vale a pena comprar o imóvel ou não e fazer os reparos ou atualizações necessárias. Por fim, após a compra e reforma, o imóvel pode ser revendido com lucro.”
Clique para aumentar sua renda passiva usando o método BRRRR
Comprar
A primeira letra no método BRRRR é 'B', que significa Comprar. Ao pesquisar listas, lembre-se de que essa etapa serve como ponto crítico e determina o resultado do investimento. Existe uma junção complicada entre garantir que uma propriedade represente uma transação de investimento adequada e prometer um bom desempenho como propriedade de aluguel.
Isso exigirá uma análise intensiva da transação, que inclui calcular o custo das reformas, estimar as despesas mensais de aluguel e confirmar se a receita de aluguel recebida fornecerá uma margem de lucro satisfatória. Garantir o forte desempenho de um imóvel alugado pode incluir pesquisar os melhores mercados de aluguel e garantir que o preço de compra forneça uma zona de amortecimento suficiente para permitir os custos de renovação. Muitos investidores confiam na regra dos 70%, que estima o custo dos reparos e pós-reparo, o que ajuda a determinar um lance máximo para um ativo. Por meio dessa regra, eles podem garantir melhor que o lucro permaneça após a reforma do imóvel.
Renovação
No nível mais básico, os proprietários de apartamentos precisam identificar como transformar suas propriedades de aluguel em residenciais e funcionais. Uma vez atendidos esses requisitos, podem ser consideradas atualizações ou reformas que agreguem valor ao imóvel (justificando assim o aumento das taxas de aluguel). Por outro lado, os investidores devem ser cautelosos em fazer upgrades excessivos que custarão mais do que o que pode ser gerado com a renda de aluguel.
A fase de remodelação da estratégia BRRRR, que representa o primeiro 'R' de quatro, requer uma análise profunda de custo-benefício em cada etapa. Aconselha-se aos investidores que optem apenas por projetos de remodelação de habitações que proporcionem um elevado retorno do investimento. Aqui estão alguns projetos de reabilitação de alto ROI para se ter em mente:
Reparos no telhado: É comum que os avaliadores devolvam o dinheiro gasto no valor do imóvel ao adicionar um novo telhado.
Cozinha atualizada: as cozinhas geralmente não são atraentes, mas muitos dos recursos ainda podem ser usados. Além disso, casas com cozinhas de amostra não são elegíveis para financiamento, que geralmente compra à vista. A restauração de casas provou ter um alto ROI.
Reparação de paredes de gesso: Danos nas paredes de gesso também tornam uma casa imprópria para financiamento. Embora possa ser uma bandeira vermelha para a maioria dos compradores de apartamentos, isso pode ser uma oportunidade para os restauradores, pois o drywall é realmente muito barato para reparar.
Jardinagem: Projetos simples de jardinagem, como remover vegetação crescida, podem ser feitos com pouco custo para você. Esse tipo de paisagismo também não requer um profissional para concluí-lo, tornando-o um projeto de reforma barato.
Atualização do banheiro: os banheiros geralmente não são muito grandes e seus custos de material e mão de obra são baratos. A atualização dos banheiros permitirá que sua casa concorra com casas de melhor qualidade na área por um pequeno custo para você.
Quartos adicionais: casas com uma quantidade excepcional de metros quadrados, mas sem quartos suficientes, oferecem aos reformadores uma oportunidade de aumentar o valor a um custo pequeno para eles. Aumentar o quarto da casa para 3 ou 4 permitirá que ela seja mais competitiva com propriedades de nível superior na área.
Aluguel
Concluída a fase de renovação do imóvel, o investidor pode realizar a fase de arrendamento do processo. Isso pode incluir filtrar e selecionar inquilinos, gerenciar um ciclo e responder a solicitações de manutenção e reparo. Depois de um certo período de tempo, um investidor normalmente entenderá se sua prática em due diligence foi satisfatória. Possíveis coisas que podem dar errado incluem vagas, inquilinos ruins ou despesas de aluguel que excedem a receita gerada. Todos esses resultados possíveis podem conduzir rapidamente uma propriedade submarina, aumentando o risco de encerramento. Não se destina a assustar os investidores de se tornarem proprietários de imóveis ou executar a estratégia BRRRR, mas apenas enfatizar a importância de executar os números corretamente antes de tomar qualquer decisão de investimento.
Financiamento
Uma vez que sua propriedade tenha sido renovada e alugada de forma eficiente, você pode começar a planejar um plano de como reciclá-la. Alguns bancos oferecerão refinanciamento em dinheiro, enquanto outros oferecerão apenas o pagamento de dívidas existentes; Você vai querer escolher a primeira dessas duas opções. Você também vai querer prestar atenção ao 'período de tempero' exigido, que indica quanto tempo você deve manter a propriedade antes que o credor considere o refinanciamento contra o valor da propriedade. Embora você possa encontrar alguns bancos que não estão dispostos a refinanciar propriedades de aluguel para uma única família, os investidores geralmente podem se conectar às suas redes para encontrar um credor que atenda às suas necessidades de refinanciamento.
Retorna
Por fim, o investidor pode utilizar o refinanciamento de seu primeiro imóvel locado para financiar a compra e reforma do segundo. O refinanciamento em dinheiro oferece benefícios adicionais, como taxas de juros muitas vezes favoráveis em relação a outras fontes de capital, benefícios fiscais e controle sobre seu cronograma financeiro. Diante da curva de aprendizado, um investidor confiante encontrará algumas dificuldades e erros já em seu primeiro ciclo BRRRR. No entanto, eles podem aplicar sua experiência e nova sabedoria adquirida ao lidar com sua segunda, terceira ou quarta propriedade e assim por diante.
Exemplo do método BRRRR
Uma visão geral de exemplo da estratégia imobiliária BRRRR pode ajudar a ilustrar como executar cada etapa.
Suponha que Johnny viva em Austin, Texas, e esteja interessado em comprar uma casa para aproveitar o mercado de aluguel que está se desenvolvendo lá. Ele encontra uma propriedade de $ 200,000 e gerencia os números do negócio. Johnny pode pagar uma entrada de $ 40,000 e fazer um empréstimo pelos $ 160,000 restantes. Depois de passear pela casa com um empreiteiro, Johnny decide gastar R$ 10,000 mil na reforma do imóvel. Até agora, temos os seguintes números:
Preço de venda: $ 200,000
Entrada: $ 40,000
Valor do empréstimo: $ 160,000
Custos de renovação: $ 10,000
Após a conclusão das reformas, o imóvel está avaliado em R$ 250,000, e Johnny pode alugá-lo por R$ 2,500. Cerca de um ano depois, Johnny refinancia e faz um empréstimo de 75% de seu valor estimado: US$ 187,500. Ele então usa esse valor para pagar o empréstimo original de $ 160,000, deixando-o $ 27,500 (mais a renda mensal atual) para comprar e reabilitar outro imóvel. Quanto mais Johnny seguir esse processo, mais ativos de investimento ele poderá acumular ao longo do tempo. Embora este exemplo use números simplificados, ele deve ajudar a ilustrar o processo BRRRR em ação.
Como financiar ativos BRRRR
Um dos obstáculos mais difíceis para investidores iniciantes é descobrir como financiar ativos BRRRR. Normalmente, você precisará financiar o imóvel mais de uma vez. Em primeiro lugar, no momento da compra do imóvel e, em segundo lugar, para eventuais reparações ou benfeitorias. A maioria dos investidores iniciantes não tem fundos para financiar a propriedade sem um empréstimo. Se você está comprando um imóvel pela primeira vez, Aqui estão algumas opções:
Empréstimos bancários convencionais: como adiantamento, você precisará de cerca de 20% a 25%. No entanto, a taxa de juros deve ser semelhante à de um empréstimo do proprietário. É importante notar que, se o imóvel estiver em péssimas condições, o banco pode não oferecer um empréstimo para comprá-lo.
Empréstimos de Bancos Locais: Os bancos locais oferecem uma flexibilidade mais significativa ao emprestar para propriedades de aluguel. Embora eles provavelmente exijam o mesmo pagamento inicial que os empréstimos bancários convencionais, eles também podem ignorar quaisquer despesas com reparos. Eles também oferecem flexibilidade em relação a restrições de hipotecas e questões de relação dívida/renda.
Credores Privados: O dinheiro privado é comprado por pessoas que você conhece pessoalmente, seja família, amigos, parceiros de negócios ou outros investidores. Nesse caso, as taxas podem variar de acordo com sua propriedade e seu relacionamento com o credor. É comum que os credores privados também financiem quaisquer reparos que a propriedade precise.
Credores com dinheiro vivo: Esses credores são especializados em empréstimos para proprietários de imóveis e investidores de aluguel. O custo e as taxas dos emprestadores de dinheiro duro geralmente excedem os empréstimos bancários. No entanto, é provável que cubram reparos e melhorias.
Refinanciamento do ativo BRRR
Existem duas maneiras principais de reciclar seu ativo BRRR. Uma das opções disponíveis é através do financiamento convencional. Esta opção é a mais popular e vem com as menores taxas de juros disponíveis. Outra opção de refinanciamento pode ser encontrada nos financiamentos comerciais, embora venham com taxas de juros mais altas.
Benefícios BRRRR
Qualquer estratégia de investimento garantirá certos benefícios com certo nível de risco, e o método BRRRR não é excepcional. Antes de seguir qualquer estratégia, certifique-se de revisar os prós e contras e determinar por si mesmo se o BRRRR é a estratégia certa para você ou não:
Potencial de retorno: Um dos principais benefícios é a possibilidade de um alto retorno sobre o investimento. Quando bem feito, os investidores podem comprar uma propriedade em dificuldades com um investimento relativamente baixo em dinheiro, repará-la e alugá-la para um forte fluxo de caixa.
Construção de patrimônio: A opinião também deve ser dada sobre o valor do patrimônio construído na fase de reabilitação. Ao adotar uma estratégia de renda passiva, muitos investidores só geram fluxo de caixa a partir de um ativo que vale o preço pelo qual será adquirido.
Inquilinos de alto nível: se uma propriedade foi adequadamente reformada para atender aos padrões de consumo em um mercado específico, é provável que atraia excelentes inquilinos. Os inquilinos que estão dispostos a pagar um dólar alto por seu imóvel alugado em troca de certas propriedades e serviços são mais propensos a cuidar melhor da propriedade e reduzir suas despesas. Inquilinos melhores geralmente se traduzem diretamente em fluxo de caixa aprimorado.
Benefícios de escala: Ao chegar ao seu passo BRRRR, você pode obter algo chamado benefícios de escala, onde possuir e operar várias propriedades para aluguel ao mesmo tempo pode ajudá-lo a reduzir seus custos gerais, reduzindo seu custo médio por propriedade e espalhando seu risco.
Desvantagens do BRRRR
A lista a seguir ajuda a esclarecer os riscos potenciais associados à estratégia BRRRR. No entanto, deve-se notar que esses pontos não são necessariamente desvantagens. Em vez disso, eles alertam os investidores sobre o que pode acontecer se eles não forem cuidadosos e não se oporem à sua devida diligência:
Empréstimos caros: Ao optar por usar um empréstimo de curto prazo ou dinheiro vivo para financiar a compra de um imóvel, os investidores podem se encontrar superalavancados, especialmente durante a fase de renovação. De acordo com Brian, investidor imobiliário e fundador da SparkRental.com, "muitos novos investidores subestimam despesas como reparos, manutenção, taxa de desocupação e outras despesas irregulares, mas inevitáveis, que não o prejudicam todos os meses". Os investidores devem certificar-se de que sabem como pagarão os pagamentos da hipoteca enquanto a propriedade não estiver gerando renda.
Renovação: Assumir um grande projeto de reforma pode custar caro, com muitas dores de cabeça ao longo do caminho. Renovação significa lidar com cronogramas de projetos, gerenciar empreiteiros e subempreiteiros e lidar com problemas imprevistos. Certifique-se de ter os recursos e planos de contingência corretos antes de abordar um projeto.
Período de espera: BRRRR é uma estratégia relacionada a um horizonte de tempo mais longo, que inclui pelo menos dois períodos de espera. A primeira está na fase de reforma, onde o investidor deve melhorar um imóvel antes de poder colocar inquilinos e começar a ganhar renda. O segundo período de espera é o tempero, termo que descreve o período que um investidor deve esperar antes que o credor permita o financiamento em dinheiro.
Risco de avaliação: os investidores normalmente refinanciam um ativo com base na avaliação do ativo, em vez de quanto dinheiro eles investiram nele. Há sempre o risco de que a propriedade não seja avaliada no valor esperado. Isso deve servir como um alerta de que é essencial ativar os números corretamente com antecedência.
Quem deve usar o método BRRRR
O método BRRRR é perfeito para investidores que desejam construir um portfólio de renda passiva do início ao fim. O processo é mais exigente do que comprar uma unidade de aluguel, embora possa ser muito gratificante. Os investidores que estão confortáveis com um certo nível de risco, que têm capital disponível para um pagamento inicial e que estão dispostos a arregaçar as mangas para uma pesquisa de mercado aprofundada, estarão bem adaptados a esta estratégia imobiliária.
Quem não deve usar o método BRRRR
Um dos maiores determinantes para decidir se o método BRRR seria apropriado é se você está disposto a assumir um projeto de reforma ou não. Indiscutivelmente, este é o passo mais intensivo exigido no método BRRRR; E quem não tem o tempo ou a dedicação necessária para ver a renovação não terá sucesso. Para quem tem medo de pensar em administrar uma reforma, mas ainda quer implementar a estratégia BRRRR, recomendo construir uma equipe imobiliária forte. Pode ser um parceiro de negócios que esteja disposto a ser mais ativo se você fornecer o capital. Alternativamente, pode ser encontrar um empreiteiro confiável que possa lidar com a maior parte do processo de renovação.
Quanto você pode ganhar usando o método BRRRR?
Os investidores podem obter um retorno significativo usando o método BRRRR, se conseguirem garantir o preço de compra certo para cada propriedade. Os investidores também devem prestar muita atenção ao mercado, pois isso determinará o quão bem eles serão capazes de encontrar inquilinos consistentes e gerar renda de aluguel. Essencialmente, a quantidade de dinheiro que você pode ganhar com o método BRRRR se resume a quanto você pode encontrar excelentes leads em todas as etapas do processo. Como você pode imaginar, os resultados podem variar dependendo de uma série de fatores nos métodos de financiamento. Certifique-se sempre de verificar sua devida diligência e desenvolver um sistema confiável para analisar potenciais investimentos.
Alternativas ao método BRRRR
Se você decidir que o método BRRRR não é a estratégia certa de investimento imobiliário para você, existem outras estratégias que você pode fazer. Uma opção é comprar um imóvel e alugá-lo, cobrando o aluguel mensal pago no imóvel. Outra opção é financiar imóveis em massa. É um processo de utilização de financiamento de uma ampla gama de investidores que juntam seu dinheiro para a compra de imóveis, o que permite investimentos feitos com menos dinheiro e mão de obra.
Clique para aumentar sua renda passiva usando o método BRRRR
Imagine-se participando de um evento de networking de investimentos imobiliários e você ouve alguém dizer “BRRRRR”. É provável que seu colega não esteja respondendo à temperatura ambiente, mas esteja discutindo uma estratégia de investimento popular conhecida como método BRRRR. Quem quer saber como construir riqueza imobiliária deve considerar esse quadro único que representa um híbrido entre renda ativa e passiva.
Significado BRRRR
O método BRRRR significa “Comprar, Renovar, Alugar, Refinanciar, Devolver”, em inglês: “Comprar, reabilitar, alugar, refinanciar, repetir”
E descreve uma estratégia e estrutura usada por investidores interessados em construir renda passiva ao longo do tempo. Essas siglas representam etapas que devem ser aplicadas na ordem exata em que aparecem. Primeiro, um investidor adquire um imóvel e continua a reabilitar. A propriedade renovada é então arrendada aos inquilinos por um período prolongado, através do qual a renda do aluguel pode permitir que o proprietário pague a hipoteca, obtenha lucros e construa patrimônio ao longo do tempo. Uma vez que uma quantidade substancial de patrimônio tenha sido construída na propriedade, o investidor pode comprar uma segunda propriedade refinanciando a primeira e assim por diante.
Matt Woodley, da Mover Focus, afirma que o método BRRRR é uma estratégia de investimento imobiliário que ajuda os investidores a identificar, pesquisar e comprar propriedades com desconto. O método BRRRR envolve três etapas: brainstorming, pesquisa e revenda. Ao fazer um brainstorming de ativos de investimento em potencial, os investidores podem entender o mercado e encontrar ativos subvalorizados. Após a pesquisa, os investidores podem determinar se vale a pena comprar o imóvel ou não e fazer os reparos ou atualizações necessárias. Por fim, após a compra e reforma, o imóvel pode ser revendido com lucro.”
Comprar
A primeira letra no método BRRRR é 'B', que significa Comprar. Ao pesquisar listas, lembre-se de que essa etapa serve como ponto crítico e determina o resultado do investimento. Existe uma junção complicada entre garantir que uma propriedade represente uma transação de investimento adequada e prometer um bom desempenho como propriedade de aluguel.
Isso exigirá uma análise intensiva da transação, que inclui calcular o custo das reformas, estimar as despesas mensais de aluguel e confirmar se a receita de aluguel recebida fornecerá uma margem de lucro satisfatória. Garantir o forte desempenho de um imóvel alugado pode incluir pesquisar os melhores mercados de aluguel e garantir que o preço de compra forneça uma zona de amortecimento suficiente para permitir os custos de renovação. Muitos investidores confiam na regra dos 70%, que estima o custo dos reparos e pós-reparo, o que ajuda a determinar um lance máximo para um ativo. Por meio dessa regra, eles podem garantir melhor que o lucro permaneça após a reforma do imóvel.
Renovação
No nível mais básico, os proprietários de apartamentos precisam identificar como transformar suas propriedades de aluguel em residenciais e funcionais. Uma vez atendidos esses requisitos, podem ser consideradas atualizações ou reformas que agreguem valor ao imóvel (justificando assim o aumento das taxas de aluguel). Por outro lado, os investidores devem ser cautelosos em fazer upgrades excessivos que custarão mais do que o que pode ser gerado com a renda de aluguel.
A fase de remodelação da estratégia BRRRR, que representa o primeiro 'R' de quatro, requer uma análise profunda de custo-benefício em cada etapa. Aconselha-se aos investidores que optem apenas por projetos de remodelação de habitações que proporcionem um elevado retorno do investimento. Aqui estão alguns projetos de reabilitação de alto ROI para se ter em mente:
Reparos no telhado: É comum que os avaliadores devolvam o dinheiro gasto no valor do imóvel ao adicionar um novo telhado.
Cozinha atualizada: as cozinhas geralmente não são atraentes, mas muitos dos recursos ainda podem ser usados. Além disso, casas com cozinhas de amostra não são elegíveis para financiamento, que geralmente compra à vista. A restauração de casas provou ter um alto ROI.
Reparação de paredes de gesso: Danos nas paredes de gesso também tornam uma casa imprópria para financiamento. Embora possa ser uma bandeira vermelha para a maioria dos compradores de apartamentos, isso pode ser uma oportunidade para os restauradores, pois o drywall é realmente muito barato para reparar.
Jardinagem: Projetos simples de jardinagem, como remover vegetação crescida, podem ser feitos com pouco custo para você. Esse tipo de paisagismo também não requer um profissional para concluí-lo, tornando-o um projeto de reforma barato.
Atualização do banheiro: os banheiros geralmente não são muito grandes e seus custos de material e mão de obra são baratos. A atualização dos banheiros permitirá que sua casa concorra com casas de melhor qualidade na área por um pequeno custo para você.
Quartos adicionais: casas com uma quantidade excepcional de metros quadrados, mas sem quartos suficientes, oferecem aos reformadores uma oportunidade de aumentar o valor a um custo pequeno para eles. Aumentar o quarto da casa para 3 ou 4 permitirá que ela seja mais competitiva com propriedades de nível superior na área.
Aluguel
Concluída a fase de renovação do imóvel, o investidor pode realizar a fase de arrendamento do processo. Isso pode incluir filtrar e selecionar inquilinos, gerenciar um ciclo e responder a solicitações de manutenção e reparo. Depois de um certo período de tempo, um investidor normalmente entenderá se sua prática em due diligence foi satisfatória. Possíveis coisas que podem dar errado incluem vagas, inquilinos ruins ou despesas de aluguel que excedem a receita gerada. Todos esses resultados possíveis podem conduzir rapidamente uma propriedade submarina, aumentando o risco de encerramento. Não se destina a assustar os investidores de se tornarem proprietários de imóveis ou executar a estratégia BRRRR, mas apenas enfatizar a importância de executar os números corretamente antes de tomar qualquer decisão de investimento.
Financiamento
Uma vez que sua propriedade tenha sido renovada e alugada de forma eficiente, você pode começar a planejar um plano de como reciclá-la. Alguns bancos oferecerão refinanciamento em dinheiro, enquanto outros oferecerão apenas o pagamento de dívidas existentes; Você vai querer escolher a primeira dessas duas opções. Você também vai querer prestar atenção ao 'período de tempero' exigido, que indica quanto tempo você deve manter a propriedade antes que o credor considere o refinanciamento contra o valor da propriedade. Embora você possa encontrar alguns bancos que não estão dispostos a refinanciar propriedades de aluguel para uma única família, os investidores geralmente podem se conectar às suas redes para encontrar um credor que atenda às suas necessidades de refinanciamento.
Retorna
Por fim, o investidor pode utilizar o refinanciamento de seu primeiro imóvel locado para financiar a compra e reforma do segundo. O refinanciamento em dinheiro oferece benefícios adicionais, como taxas de juros muitas vezes favoráveis em relação a outras fontes de capital, benefícios fiscais e controle sobre seu cronograma financeiro. Diante da curva de aprendizado, um investidor confiante encontrará algumas dificuldades e erros já em seu primeiro ciclo BRRRR. No entanto, eles podem aplicar sua experiência e nova sabedoria adquirida ao lidar com sua segunda, terceira ou quarta propriedade e assim por diante.
Exemplo do método BRRRR
Uma visão geral de exemplo da estratégia imobiliária BRRRR pode ajudar a ilustrar como executar cada etapa.
Suponha que Johnny viva em Austin, Texas, e esteja interessado em comprar uma casa para aproveitar o mercado de aluguel que está se desenvolvendo lá. Ele encontra uma propriedade de $ 200,000 e gerencia os números do negócio. Johnny pode pagar uma entrada de $ 40,000 e fazer um empréstimo pelos $ 160,000 restantes. Depois de passear pela casa com um empreiteiro, Johnny decide gastar R$ 10,000 mil na reforma do imóvel. Até agora, temos os seguintes números:
Preço de venda: $ 200,000
Entrada: $ 40,000
Valor do empréstimo: $ 160,000
Custos de renovação: $ 10,000
Após a conclusão das reformas, o imóvel está avaliado em R$ 250,000, e Johnny pode alugá-lo por R$ 2,500. Cerca de um ano depois, Johnny refinancia e faz um empréstimo de 75% de seu valor estimado: US$ 187,500. Ele então usa esse valor para pagar o empréstimo original de $ 160,000, deixando-o $ 27,500 (mais a renda mensal atual) para comprar e reabilitar outro imóvel. Quanto mais Johnny seguir esse processo, mais ativos de investimento ele poderá acumular ao longo do tempo. Embora este exemplo use números simplificados, ele deve ajudar a ilustrar o processo BRRRR em ação.
Como financiar ativos BRRRR
Um dos obstáculos mais difíceis para investidores iniciantes é descobrir como financiar ativos BRRRR. Normalmente, você precisará financiar o imóvel mais de uma vez. Em primeiro lugar, no momento da compra do imóvel e, em segundo lugar, para eventuais reparações ou benfeitorias. A maioria dos investidores iniciantes não tem fundos para financiar a propriedade sem um empréstimo. Se você está comprando um imóvel pela primeira vez, Aqui estão algumas opções:
Empréstimos bancários convencionais: como adiantamento, você precisará de cerca de 20% a 25%. No entanto, a taxa de juros deve ser semelhante à de um empréstimo do proprietário. É importante notar que, se o imóvel estiver em péssimas condições, o banco pode não oferecer um empréstimo para comprá-lo.
Empréstimos de Bancos Locais: Os bancos locais oferecem uma flexibilidade mais significativa ao emprestar para propriedades de aluguel. Embora eles provavelmente exijam o mesmo pagamento inicial que os empréstimos bancários convencionais, eles também podem ignorar quaisquer despesas com reparos. Eles também oferecem flexibilidade em relação a restrições de hipotecas e questões de relação dívida/renda.
Credores Privados: O dinheiro privado é comprado por pessoas que você conhece pessoalmente, seja família, amigos, parceiros de negócios ou outros investidores. Nesse caso, as taxas podem variar de acordo com sua propriedade e seu relacionamento com o credor. É comum que os credores privados também financiem quaisquer reparos que a propriedade precise.
Credores com dinheiro vivo: Esses credores são especializados em empréstimos para proprietários de imóveis e investidores de aluguel. O custo e as taxas dos emprestadores de dinheiro duro geralmente excedem os empréstimos bancários. No entanto, é provável que cubram reparos e melhorias.
Refinanciamento do ativo BRRR
Existem duas maneiras principais de reciclar seu ativo BRRR. Uma das opções disponíveis é através do financiamento convencional. Esta opção é a mais popular e vem com as menores taxas de juros disponíveis. Outra opção de refinanciamento pode ser encontrada nos financiamentos comerciais, embora venham com taxas de juros mais altas.
Benefícios BRRRR
Qualquer estratégia de investimento garantirá certos benefícios com certo nível de risco, e o método BRRRR não é excepcional. Antes de seguir qualquer estratégia, certifique-se de revisar os prós e contras e determinar por si mesmo se o BRRRR é a estratégia certa para você ou não:
Potencial de retorno: Um dos principais benefícios é a possibilidade de um alto retorno sobre o investimento. Quando bem feito, os investidores podem comprar uma propriedade em dificuldades com um investimento relativamente baixo em dinheiro, repará-la e alugá-la para um forte fluxo de caixa.
Construção de patrimônio: A opinião também deve ser dada sobre o valor do patrimônio construído na fase de reabilitação. Ao adotar uma estratégia de renda passiva, muitos investidores só geram fluxo de caixa a partir de um ativo que vale o preço pelo qual será adquirido.
Inquilinos de alto nível: se uma propriedade foi adequadamente reformada para atender aos padrões de consumo em um mercado específico, é provável que atraia excelentes inquilinos. Os inquilinos que estão dispostos a pagar um dólar alto por seu imóvel alugado em troca de certas propriedades e serviços são mais propensos a cuidar melhor da propriedade e reduzir suas despesas. Inquilinos melhores geralmente se traduzem diretamente em fluxo de caixa aprimorado.
Benefícios de escala: Ao chegar ao seu passo BRRRR, você pode obter algo chamado benefícios de escala, onde possuir e operar várias propriedades para aluguel ao mesmo tempo pode ajudá-lo a reduzir seus custos gerais, reduzindo seu custo médio por propriedade e espalhando seu risco.
Desvantagens do BRRRR
A lista a seguir ajuda a esclarecer os riscos potenciais associados à estratégia BRRRR. No entanto, deve-se notar que esses pontos não são necessariamente desvantagens. Em vez disso, eles alertam os investidores sobre o que pode acontecer se eles não forem cuidadosos e não se oporem à sua devida diligência:
Empréstimos caros: Ao optar por usar um empréstimo de curto prazo ou dinheiro vivo para financiar a compra de um imóvel, os investidores podem se encontrar superalavancados, especialmente durante a fase de renovação. De acordo com Brian, investidor imobiliário e fundador da SparkRental.com, "muitos novos investidores subestimam despesas como reparos, manutenção, taxa de desocupação e outras despesas irregulares, mas inevitáveis, que não o prejudicam todos os meses". Os investidores devem certificar-se de que sabem como pagarão os pagamentos da hipoteca enquanto a propriedade não estiver gerando renda.
Renovação: Assumir um grande projeto de reforma pode custar caro, com muitas dores de cabeça ao longo do caminho. Renovação significa lidar com cronogramas de projetos, gerenciar empreiteiros e subempreiteiros e lidar com problemas imprevistos. Certifique-se de ter os recursos e planos de contingência corretos antes de abordar um projeto.
Período de espera: BRRRR é uma estratégia relacionada a um horizonte de tempo mais longo, que inclui pelo menos dois períodos de espera. A primeira está na fase de reforma, onde o investidor deve melhorar um imóvel antes de poder colocar inquilinos e começar a ganhar renda. O segundo período de espera é o tempero, termo que descreve o período que um investidor deve esperar antes que o credor permita o financiamento em dinheiro.
Risco de avaliação: os investidores normalmente refinanciam um ativo com base na avaliação do ativo, em vez de quanto dinheiro eles investiram nele. Há sempre o risco de que a propriedade não seja avaliada no valor esperado. Isso deve servir como um alerta de que é essencial ativar os números corretamente com antecedência.
Quem deve usar o método BRRRR
O método BRRRR é perfeito para investidores que desejam construir um portfólio de renda passiva do início ao fim. O processo é mais exigente do que comprar uma unidade de aluguel, embora possa ser muito gratificante. Os investidores que estão confortáveis com um certo nível de risco, que têm capital disponível para um pagamento inicial e que estão dispostos a arregaçar as mangas para uma pesquisa de mercado aprofundada, estarão bem adaptados a esta estratégia imobiliária.
Quem não deve usar o método BRRRR
Um dos maiores determinantes para decidir se o método BRRR seria apropriado é se você está disposto a assumir um projeto de reforma ou não. Indiscutivelmente, este é o passo mais intensivo exigido no método BRRRR; E quem não tem o tempo ou a dedicação necessária para ver a renovação não terá sucesso. Para quem tem medo de pensar em administrar uma reforma, mas ainda quer implementar a estratégia BRRRR, recomendo construir uma equipe imobiliária forte. Pode ser um parceiro de negócios que esteja disposto a ser mais ativo se você fornecer o capital. Alternativamente, pode ser encontrar um empreiteiro confiável que possa lidar com a maior parte do processo de renovação.
Quanto você pode ganhar usando o método BRRRR?
Os investidores podem obter um retorno significativo usando o método BRRRR, se conseguirem garantir o preço de compra certo para cada propriedade. Os investidores também devem prestar muita atenção ao mercado, pois isso determinará o quão bem eles serão capazes de encontrar inquilinos consistentes e gerar renda de aluguel. Essencialmente, a quantidade de dinheiro que você pode ganhar com o método BRRRR se resume a quanto você pode encontrar excelentes leads em todas as etapas do processo. Como você pode imaginar, os resultados podem variar dependendo de uma série de fatores nos métodos de financiamento. Certifique-se sempre de verificar sua devida diligência e desenvolver um sistema confiável para analisar potenciais investimentos.
Alternativas ao método BRRRR
Se você decidir que o método BRRRR não é a estratégia certa de investimento imobiliário para você, existem outras estratégias que você pode fazer. Uma opção é comprar um imóvel e alugá-lo, cobrando o aluguel mensal pago no imóvel. Outra opção é financiar imóveis em massa. É um processo de utilização de financiamento de uma ampla gama de investidores que juntam seu dinheiro para a compra de imóveis, o que permite investimentos feitos com menos dinheiro e mão de obra.
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