Criatividade é o nome do jogo

#יםמהשבוים Roy Golan #Post3

Imóveis são pessoas!

Você conhece essa frase? Então eu sou um grande seguidor dele

Em todos os mercados, estou sempre interessado em saber quem são as pessoas naquele mercado, o que você quer dizer?!

Quem é meu vendedor, quem é meu inquilino, quem é meu comprador 

Basicamente, saber quem são os jogadores naquele mercado e em todos os mercados o jogo é o mesmo, mas muda de acordo com as necessidades, etc.

Quero levar-te numa pequena viagem onde o entendimento do inquilino nos levou a estabelecer um mercado imobiliário que supostamente sempre existiu, mas a mudar as regras do jogo.

"Irmão, você não acredita que encontrei uma mina de ouro", foi assim que começou a conversa com meu parceiro Matan no norte.

"No lado de Haifa do Technion, do portão de Neve Shanan, não há apartamentos adaptados para estudantes."

E eu em resposta: Mano, eu não quero apartamentos para estudantes, eles estão estragados e exigem operação excessiva, no que me diz respeito, me dê uma família em Ramla como inquilino, quieta por dois ou três anos.

"Não, não, você não entende, esses são alunos do Technion, os estudos são tão difíceis que eles não têm tempo para todas as festas etc."

E foi assim que surgiu a operação em Haifa, por que estou contando isso?!

Muitas pessoas procuram o melhor negócio e cometem um erro crítico, só olham para os números, agora vem imobiliário e isso, os números são importantes

Mas o que é mais importante do que os números? Muito verdade, gente! 

Imóveis são pessoas amigas.

Quando examino um mercado, devo entender de quem compro, para quem vendo e, portanto, para quem alugo.

Se estou comprando em um mercado onde meu próximo comprador que maximizará o lucro para mim será um residente, administrarei o apartamento de acordo.

Se o comprador for um investidor, no final o que preciso é maximizar o retorno.

Claro, se eu quiser acumular ativos, o fluxo é um elemento muito crítico

Beleza,

Vamos entender na prática

No caso atual, meu inquilino é um aluno que estuda em uma das melhores e mais difíceis instituições do mundo, o que ele precisa é de sossego para lidar com o que é mais importante para ele no momento, que são os estudos.

Então a solução que vou dar a ele é:

1. Deixe-o entrar com um carrinho e sair com um carrinho (uma mala, sim?!) - o quarto estará totalmente equipado, uma cama, TV, cortinas, etc.

2. Ambiente de estudo - no quarto darei a ele uma escrivaninha, uma cadeira, um abajur para leitura na mesa e na cama, e muito mais.

3. Ambiente compartilhado no imóvel - algum cantinho da casa que será utilizado por todos os moradores da casa, como uma sala de estar ou varanda fechada, etc.

4. Electrodomésticos - frigorífico, máquina de lavar roupa, máquina de café - entrem com um carrinho lembram-se?!

5. Tudo ao nível de um hotel para ser convidativo e que o pagamento da renda esteja em conformidade.

6. Vou ajudá-lo(a) a escolher colegas de quarto - crítico!

Eu quero que eles tenham uma boa química, que geralmente terá um lado feminino para garantir que não pareça a pele do homem antigo.

Vamos tocar nos números da amostra para entender como eu elogio a propriedade além do fato de parecer um hotel:

Digamos que compramos um apartamento de 3 assoalhadas (dois quartos) que hoje rende 2,600 NIS - 1,300 NIS por cômodo mais ou menos.

Eu compro o apartamento e realizo as seguintes ações: 

*Compra: NIS 1,000,000 

*Reforma e móveis: NIS 230,000 

*Outros serviços auxiliares (advogado, acompanhante, avaliador, consultor hipotecário): NIS 50,000 

**Total NIS 1,280,000**

O aluguel agora vai variar entre 4,800 NIS (1,600 NIS por quarto) e 5,700 NIS (1,900 NIS por quarto)

Em melhoria: estou adicionando um quarto e em cada quarto um chuveiro e banheiro, o espaço comum é menos relevante para a população estudantil neste momento e, portanto, a maior parte do investimento é nos quartos. A mudança é legal, uma vantagem significativa.

Para lembrar, a hipoteca foi tirada de um milhão de NIS da compra

Digamos que pegamos 75%, isso significa NIS 750,000, digamos, para fins de exemplo, o reembolso será em torno de NIS 4,000

Temos aqui entre 800 NIS - 2,000 NIS de fluxo positivo.

Fechamos um negócio em uma localização privilegiada, fluxo de caixa positivo e inquilinos de qualidade.

E tudo isso porque no final entendemos o inquilino e adaptamos o imóvel para ele

É importante para mim esclarecer

Não inventamos a roda, ela se faz em muitos lugares, o que Matan foi esperto o suficiente para entender na época é que ninguém faz em um mercado socioeconomicamente de qualidade e por isso meu investidor final também sabia pagar mais nessa área inevitavelmente

Esse apartamento no mesmo mercado não será vendido por menos de 1,500,000 NIS e ainda estou.

Outra vantagem interessante é que o mesmo apartamento comprado por um milhão de NIS receberá uma avaliação maior, então mais tarde poderei sacar dinheiro adicional das paredes para financiar as transações seguintes.

Linha de fundo

Quando você chegar ao mercado, você vai entender quem é a população que você está atingindo, como em qualquer outro negócio, é verdade que imóveis são números, mas quem gerencia esses números são pessoas, então se especialize em pessoas 

***É importante observar que os números são um exemplo de transação e podem mudar dependendo da transação

Imobiliário faz-se no campo

Amor,

Roy Golan