Prática e preparação para a estrada – Flips e Close-up da Seção 8
Empreendedor da Semana: OfekMolekandoff | Postagem nº 4
Prática e preparação para a estrada – Flips e Close-up da Seção 8
Além de valores e grandes ideias (que são ótimas), eu também queria trazer alguma praticidade e valor do mundo real.
Então, se você tem curiosidade sobre reformar casas ou alugar imóveis na Seção 8, aqui estão algumas dicas pessoais:
Flips – Compre, Renove, Venda
Em essência, a especulação imobiliária não é exclusividade do mercado imobiliário. As pessoas especulam em carros, celulares, móveis – o conceito é o mesmo:
Compre barato, melhore e venda caro.
Aqui está um exemplo real de um acordo recente:
Preço de compra: $ 110,000
Custo de renovação: $ 120,000
Preço de venda: $ 332,000
A matemática simples mostra um lucro bruto de US$ 102,000.
Mas isso não é lucro líquido. Você ainda precisa deduzir: honorários advocatícios, custos de fechamento, seguro, comissão do corretor, surpresas... 
Qualquer investidor que já tenha feito algumas inversões sabe que nenhum negócio é exatamente igual ao anterior. Sempre há desafios inesperados.
Se você quer fazer um bom flip, precisa se aprofundar nos detalhes:
ARV é rei 
- Saber como estimar com precisão (e de forma conservadora) o valor após o reparo é a chave para ganhar dinheiro.
Pequenos detalhes importam - Na renovação, supervisão e gerenciamento de projetos.
Vantagens da inversão:
Crescimento rápido de capital – geralmente ROI de dois dígitos 
Prazo de investimento curto (normalmente 8 a 12 meses)
Você está construindo um negócio real
Você cria o valor - não apenas espera pela valorização do mercado
Desvantagens:
Investimento ativo - você deve ser prático
Contratados = 70% de sucesso - você precisa escolher e gerenciar com cuidado
Sensível ao mercado – uma queda de preço pode eliminar os lucros
Resumindo: ótimo para quem está começando com capital limitado e quer fazer o negócio crescer rápido — basta saber o custo real.
Aluguéis da Seção 8 – Compra e Manutenção de Longo Prazo
Meu primeiro negócio imobiliário foi um aluguel no Section 8. Aqui está o detalhamento:
Compra: US$ 53,000 (negócio fora do mercado)
Aluguel: US$ 800 (com inquilino da Seção 8)
Hoje: O imóvel vale mais de US$ 70 mil e é alugado por US$ 1,000/mês
O que é a Seção 8?
É um programa governamental que subsidia até 70% do aluguel para inquilinos de baixa renda (por exemplo, pais solteiros, portadores de deficiência, etc.).
Exemplo: O aluguel é de US$ 1,000, o inquilino paga US$ 300 e o governo cobre US$ 700.
Vantagens:
Muitas vezes você recebe um aluguel acima do mercado (FMR) – para incentivar os proprietários
Os inquilinos são motivados a cuidar da propriedade - caso contrário, perdem o voucher
Fluxo de caixa estável – mesmo que o inquilino não pague, o governo paga a sua parte (e em alguns casos 100% – como durante a COVID ou após perda de emprego ou cirurgia)
O preço do aluguel é baseado no número de quartos, não na metragem quadrada – investidores inteligentes podem aumentar os retornos otimizando o layout
Desvantagens:
A Seção 8 exige inspeções rigorosas antes da mudança. O imóvel deve passar por uma lista de verificação do governo — não é complexa, mas você precisa de um empreiteiro que saiba como atender aos padrões.
Há uma inspeção anual para garantir que a casa seja mantida - na verdade, vejo isso como um benefício, pois me mantém responsável
Ultimamente, tornou-se mais difícil encontrar inquilinos disponíveis na Seção 8, já que mais investidores estão entrando neste espaço
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