Estudo de caso: Quando cupins atrasam um empréstimo DSCR – A história do empréstimo 1365 (Chen)
O que acontece quando um problema estrutural surge durante a subscrição? Para o mutuário Chen, a descoberta de um cupim quase inviabilizou um empréstimo para compra com prazo determinado na Carolina do Norte.
A Cilada
No início de abril de 2025, Chen iniciou o processo de empréstimo para um imóvel de investimento de US$ 315,000 na Carolina do Norte. Com o apoio do Nadlan Capital Group, o empréstimo tinha como objetivo um LTV de 80%, com subscrição baseada em DSCR. Todas as etapas iniciais, como a coleta de documentos, a solicitação de avaliação e a coordenação com as seguradoras e as empresas de títulos, ocorreram sem problemas.
Depois veio a avaliação.
O Problema Inesperado: Cupins
Em 18 de abril, a avaliação foi concluída e apresentada sem grandes problemas, sendo listada como "no estado em que se encontra". Porém, duas semanas depois, após o empréstimo passar para a fase de subscrição final após o bloqueio da taxa, um subscritor sênior assinalou uma linha no relatório de avaliação que apontava para danos estruturais relacionados a cupins.
Isso desencadeou uma parada brusca.
O credor informou à equipe que os problemas estruturais não poderiam ser adiados até o fechamento do negócio. Uma inspeção de cupins seria necessária imediatamente.
Resistência do mutuário
Compreensivelmente, o mutuário ficou frustrado. Por que essa questão não foi abordada antes, quando a avaliação foi revisada pela primeira vez?
A resposta está em como os empréstimos DSCR são processados:
- A subscrição inicial concentra-se na taxa DSCR, na lista de aluguéis e no LTV.
- Somente na fase final, após o bloqueio da taxa, o arquivo é revisado por um subscritor sênior para uma análise detalhada das condições da propriedade.
E foi aí que a nota sobre cupins foi finalmente tratada como um fator decisivo.
Tentando salvar o acordo
Para manter o empréstimo vivo:
- O agente do mutuário obteve um orçamento para reparo e se comprometeu a resolver o problema.
- O credor concordou em reavaliar o arquivo depois de os reparos de cupins foram concluídos e documentados com fotos e faturas.
- Uma reinspeção 1004D (atualização de avaliação) foi solicitada para verificar reparos.
- O mutuário pressionou por uma confirmação por escrito do credor para garantir que o empréstimo seria fechado após a conclusão dos reparos. O credor concordou em emitir uma carta de pré-aprovação afirmando que o empréstimo financiaria pendentes reparos aceitáveis.
Os obstáculos finais
Apesar da boa fé de ambas as partes, os atrasos se acumularam:
- A reinspeção levou tempo para ser agendada.
- Houve mensagens conflitantes sobre se os signatários israelenses conseguiriam concluir o fechamento.
- O vendedor ficou inquieto, pressionando o mutuário para que estabelecesse datas de fechamento firmes.
- O mutuário cancelou brevemente o empréstimo, mas depois retornou após esclarecer o uso do serviço de custódia.
No final de junho de 2025, os reparos contra cupins foram concluídos, a comprovação apresentada e o link de pagamento da reinspeção está pendente. Mas um último obstáculo permanece: o credor suspendeu os fechamentos onde uma das partes está assinando em Israel, colocando este negócio em risco mais uma vez.
Lições Aprendidas
Este empréstimo ensina lições cruciais sobre empréstimos DSCR e questões estruturais de propriedade:
- Avaliações “no estado em que se encontram” não estão a salvo do escrutínio – Os subscritores podem e irão sinalizar notas estruturais, mesmo que o avaliador não exija reparos.
- Sempre revise os relatórios de avaliação com cuidado – Não espere que a subscrição detecte problemas. Procure você mesmo por sinais de danos.
- Antecipe-se aos reparos – Se houver qualquer indício de cupins, faça uma inspeção preventiva e solicite um orçamento.
- Encerramentos de planos em função das políticas dos credores – Assinar de fora dos EUA pode criar obstáculos ocultos.
Considerações Finais
A persistência, a flexibilidade e a comunicação de Chen mantiveram este empréstimo vivo apesar de vários contratempos. Isso também destaca a importância do processamento ágil e da comunicação transparente com o credor.
Este caso não se trata apenas de cupins. Trata-se do que é preciso para fechar um empréstimo quando o inesperado ameaça arruinar o negócio. Às vezes, o menor inseto pode causar o maior atraso. Para consultas diretas de financiamento ou opções de financiamento para você, visite 👉 Grupo Nadlan Capital.
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