Estudo de caso: Empréstimo 1371 – Alex: Por que os prêmios de seguro são altos para XXXX, Jacksonville, FL

Endereço da propriedade: XXXX, Jacksonville, FL 32254
Tipo de empréstimo: DSCR (Índice de Cobertura do Serviço da Dívida)
Preocupação com seguro: Mutuário questiona alto prêmio de seguro
Esclarecimento: A o credor não controla a taxa de seguro da perfil de risco da propriedade parece

Quando os custos do seguro ficaram mais altos do que o esperado para este empréstimo DSCR da Flórida, o mutuário questionou se o emprestador havia estabelecido requisitos de cobertura desnecessários.

A verdade? Não é o credor. É o imóvel.

Perfil de Risco de Propriedade (Fonte: First Street Foundation)

Fator de risco	Classificação (em 10)	Nível de risco
Inundação	1/10	muito Baixa
Fogo	3/10	Baixa
Vento	9/10	Muito alto
ar	5/10	Moderado
HEAT	8/10	Alta

🔍 Explicação detalhada de cada fator de risco

1. 🌪️ Fator Vento – 9/10

• Significado: Esta propriedade está em risco extremo de eventos eólicos como furacões, tempestades tropicais e tornados comuns na Flórida.
• Impacto do seguro:
  • As seguradoras muitas vezes exigem franquias separadas para furacões/tempestades de vento (por exemplo, 2%–5% do valor da habitação).
  • Alguns podem excluir cobertura eólica inteiramente, a menos que seja adquirido um seguro contra vento separado.
  • Prêmios mais altos devido ao potencial de danos ao telhado, revestimento e estrutura.
  • Pode exigir recursos de mitigação de tempestades como janelas de impacto ou correias contra furacões para qualificar ou reduzir taxas.

2. 🔥 Fator de Calor – 8/10

• Significado: Alta exposição a condições extremas de calor, que estão se tornando mais comuns no sudeste dos EUA
• Impacto do seguro:
  • Danos indiretos, como mudança de fundação (devido à contração/expansão do solo), falha de HVAC e desgaste acelerado.
  • As seguradoras podem aumentar os prémios com base em estresse esperado de longo prazo na propriedade.
  • Poderia exigir cláusulas de manutenção ou endossos relacionados a sistemas mecânicos ou materiais de cobertura.

3. 🌫️ Fator Ar – 5/10

• Significado: Uma classificação moderada para risco à qualidade do ar, possivelmente ligada à poluição regional, proximidade industrial ou fumaça de incêndios florestais.
• Impacto do seguro:
  • Efeito mínimo nas políticas padrão, a menos que seja associado ao risco de incêndio florestal.
  • Pode afetar políticas relacionadas a qualidade do ar interior, cobertura de HVAC ou responsabilidade em casos extremos.

4. 🔥 Fator Fogo – 3/10

• Significado: Risco relativamente baixo de incêndios florestais.
• Impacto do seguro:
  • O seguro residencial padrão inclui danos causados ​​por incêndio.
  • Baixo risco = menor prêmio base para sinistros relacionados a incêndio.
  • O acesso a estações de bombeiros, hidrantes e água municipal nas proximidades ajuda.

5. 🌊 Fator de inundação – 1/10

• Significado: Risco mínimo de inundação.
• Impacto do seguro:
  • Políticas padrão para proprietários de imóveis não incluir seguro contra inundações.
  • O seguro contra inundações (normalmente através do NFIP da FEMA) ainda pode ser recomendado, mas muito acessível com esse baixo risco.
  • Não é provável que afete significativamente o prêmio total, a menos que o credor exija cobertura.

Por que isso é importante para empréstimos DSCR

Os credores do DSCR exigem:

• Prova de seguro de risco que protege suas garantias.
• Cobertura suficiente com base em custo de reposição, não o preço de compra.
• Conformidade com requisitos regionais de risco (especialmente em zonas costeiras/de alto risco).

✅ O que eles não fazem:

• Bancos não dite quanto é o prêmio.
• Eles não lucrar de um seguro mais alto.
• Eles não pode substituir avaliação de risco da seguradora.

Por que os custos do seguro são mais altos para esta propriedade

Motorista de risco	Efeito sobre os prêmios
Vento forte (9/10)	Principais causas. sobretaxas de tempestades/furacões, franquias mais altas e pode exigir apólice de seguro eólico adicional.
Fogo Alto (8/10)	Contribui para degradação a longo prazo, Risco de HVAC/fundação = prêmios ligeiramente elevados.
Baixa inundação/incêndio	Ajuda a manter o prêmio base baixo, mas insuficiente para compensar o fator vento.
Ar moderado	Impacto mínimo, possivelmente observado na subscrição de endossos de responsabilidade civil ou relacionados a HVAC.

Conformidade de subscrição e seguros

Os credores normalmente exigem:

• Seguro de risco baseado em valor de substituição
• O segurado nomeado deve corresponder ao LLC ou mutuário
• As franquias devem estar dentro da faixa aceitável
• Cobertura de tempestades de vento deve ser incluído se estiver em uma zona de risco de vento

Em áreas de alto risco, os credores também podem rejeitar apólices sub-seguradas ou atrasar os fechamentos até que a cobertura correta seja garantida.

Takeaway para os mutuários

• O custo do seu seguro é determinado por risco de propriedade, não a ganância do credor.
• A Pontuação de vento 9/10 na Flórida sempre aumentará seu prêmio, especialmente para empréstimos DSCR, onde a cobertura deve ser robusta.
• Planeje para isso cedo solicitando uma cotação de risco antes de assinar um contrato de compra.
• Peça ao seu corretor uma inspeção de mitigação de vento melhorias podem reduzir prêmios significativamente.

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