Zonas de Oportunidade: Uma Ferramenta Promissora para Impulsionar a Habitação em Comunidades Carenciadas

À medida que a crise de acessibilidade à moradia se agrava nos EUA, formuladores de políticas e investidores buscam maneiras criativas de aumentar a oferta, especialmente em áreas frequentemente negligenciadas pelo desenvolvimento tradicional. Uma estratégia que vem ganhando força: as Zonas de Oportunidade.

Criadas pela Lei de Cortes de Impostos e Empregos de 2017, as Zonas de Oportunidade foram projetadas para atrair investimentos de longo prazo para bairros com dificuldades econômicas. Em troca da aplicação de ganhos de capital em projetos nessas áreas designadas, os investidores recebem benefícios fiscais significativos, especialmente se mantiverem o investimento por uma década ou mais.

Ross Baird, CEO da Blueprint Local, enfatizou recentemente o crescente impacto do programa no mercado imobiliário em um comentário no TheHill.com. Ele argumenta que, embora grande parte do debate nacional sobre moradia gire em torno de custos e regulamentação, as Zonas de Oportunidade oferecem discretamente uma maneira eficiente e econômica de levar novas moradias para áreas carentes.

“As Zonas de Oportunidade estão levando desenvolvimento a comunidades que raramente recebem investimento privado e estão fazendo isso por uma fração do custo público”, observou Baird.

Crescimento da habitação em áreas de difícil acesso

De acordo com uma análise recente da ATTOM Data Solutions, 3,558 Zonas de Oportunidade nos EUA foram estudadas, cada uma com pelo menos cinco vendas de imóveis no primeiro trimestre de 2025. Os resultados? Quase metade (48%) registrou aumento nos preços medianos de imóveis entre o quarto trimestre de 2024 e o início de 2025. Isso sugere que a demanda e o valor dos imóveis estão aumentando nessas zonas, sinalizando o interesse dos investidores e o impulso da vizinhança.

Baird destaca que 23% de todas as novas moradias em construção estão localizadas em Zonas de Oportunidade. Esses projetos não se limitam às grandes áreas metropolitanas. Cidades como Austin estão se beneficiando do aumento da oferta, o que ajuda a aliviar a pressão sobre os aluguéis, enquanto mercados menores como Erie, na Pensilvânia, receberam mais de US$ 100 milhões investidos na revitalização de seus principais distritos centrais.

O que vem pela frente: um foco renovado na América rural

Como parte de uma proposta de política mais ampla chamada "One Big Beautiful Bill", uma nova versão do programa Qualified Opportunity Zone (QOZ) deve ser lançada em 1º de janeiro de 2027 e vigorar até 2033. Este programa atualizado visa estender os incentivos fiscais e, ao mesmo tempo, restringir as regras de elegibilidade para focar mais especificamente em comunidades rurais e carentes.

Os principais elementos do plano revisado incluem:

• Priorizando setores censitários rurais
• Reservar pelo menos um terço das novas designações de QOZ para áreas rurais
• Benefícios fiscais contínuos sobre ganhos de capital diferidos para investimentos qualificados

Esse foco rural é especialmente relevante, visto que muitas dessas comunidades enfrentam desenvolvimento estagnado, estoque habitacional envelhecido e acesso limitado a financiamento. Direcionar capital privado para essas regiões poderia acelerar a disponibilidade de moradias, ao mesmo tempo em que cria empregos e revitaliza as economias locais.

Mais casas por menos dinheiro

Além de ajudar a resolver o déficit habitacional, as Zonas de Oportunidade também oferecem eficiência financeira. Os empreendimentos habitacionais tradicionais subsidiados pelo governo podem custar aos contribuintes até US$ 1 milhão por unidade. Em contrapartida, os empreendimentos nas Zonas de Oportunidade normalmente custam cerca de US$ 26,000 por unidade ao contribuinte.

“As Zonas de Oportunidade não dependem de grandes subsídios ou longos processos de aprovação”, explicou Baird. “Elas recorrem ao capital privado e fazem os projetos avançarem mais rapidamente e de forma mais acessível.”

Uma comparação marcante veio de uma reportagem do Washington Post, que destacou um empreendimento habitacional público com um custo unitário de US$ 1.2 milhão e sem lavadoras ou secadoras de roupa nas unidades. Em contrapartida, projetos apoiados pela Opportunity Zone costumam apresentar resultados mais rápidos, com comodidades mais práticas a um preço mais baixo. Para mais informações sobre financiamento, visite Grupo Nadlan Capital.