Compreendendo contas de custódia em empréstimos

O que é uma conta de garantia?

Uma conta caução é como um "intermediário" financeiro que mantém dinheiro em nome de duas partes envolvidas em uma transação, geralmente o mutuário e o credor. Em cenários imobiliários ou de empréstimos, ela atua como um local de retenção temporária onde os fundos são garantidos até que certas condições sejam atendidas. Essas contas podem reter dinheiro para coisas como impostos prediais, seguro residencial, depósitos de garantia ou taxas relacionadas ao processamento de empréstimos.

A ideia por trás do escrow é proteger todas as partes envolvidas. Por exemplo, um comprador não gostaria de pagar diretamente ao vendedor sem a garantia de que receberá o título de propriedade. Por outro lado, um vendedor não gostaria de entregar o imóvel sem ter certeza de que o pagamento está garantido. É aí que o escrow entra em ação — para proporcionar segurança e justiça.

As contas de custódia são gerenciadas pelo credor, por um agente de custódia ou por uma empresa terceirizada. Normalmente, o mutuário não tem acesso à conta; ela foi criada para garantir que os fundos sejam usados ​​exclusivamente para a finalidade pretendida. Seja para pagar impostos ou manter um depósito para o encerramento da dívida, a custódia garante que o dinheiro vá para onde e quando deve.

O depósito em garantia pode ser usado em várias etapas de uma transação imobiliária, desde ofertas e depósitos iniciais até o pagamento contínuo da hipoteca. É uma parte fundamental da compra e posse de um imóvel, mas muitos mutuários não entendem completamente como ele funciona, especialmente quando se trata de ganhar (ou não ganhar) juros.

Papel do depósito em garantia em empréstimos hipotecários

No financiamento imobiliário, o depósito em garantia desempenha um papel central. Ao contratar um financiamento imobiliário, o credor geralmente cria uma conta em garantia para coletar e gerenciar os pagamentos de impostos prediais e seguro residencial. Isso significa que, em vez de pagar esses custos separadamente, você faz contribuições mensais para o seu depósito em garantia como parte do pagamento da hipoteca.

Veja como funciona: todo mês, uma parte do pagamento da sua hipoteca vai para a sua conta caução. Então, quando o imposto predial ou o prêmio do seguro vencem, o credor usa o dinheiro na conta caução para pagar essas contas em seu nome. Essa configuração protege o credor, garantindo que os impostos e o seguro sejam pagos em dia, reduzindo assim o risco de perder a garantia (sua casa).

Isso é particularmente importante em hipotecas com garantia federal, como empréstimos FHA ou VA, que exigem contas de custódia. Os credores querem evitar situações em que o mutuário deixe de pagar impostos ou seguro, pois, nesses casos, o governo ou a seguradora podem penhorar o imóvel, ameaçando os interesses do credor.

Embora o depósito em garantia simplifique suas responsabilidades financeiras e garanta o pagamento de despesas críticas, muitos tomadores de empréstimo se perguntam se esse dinheiro rende juros. Infelizmente, na maioria dos estados e cenários de empréstimo, a resposta é não.

Tipos de contas de custódia

Contas de custódia de hipotecas

Contas de custódia de hipotecas são talvez o tipo mais comum. São criadas pelo credor quando um mutuário contrata um empréstimo imobiliário. Seu objetivo é arrecadar fundos para cobrir custos recorrentes associados à aquisição de um imóvel, como:

• Impostos sobre a propriedade
• Seguro de proprietário
• Seguro contra inundações (se necessário)

Os credores calculam o total das suas obrigações anuais e dividem esse valor por 12 para determinar o pagamento mensal da sua dívida. Esse valor é adicionado ao seu principal e juros, resultando no pagamento mensal total da sua hipoteca.

Contas de custódia de hipotecas proporcionam tranquilidade e evitam grandes despesas inesperadas. Você não será pego de surpresa por uma conta de imposto predial de US$ 4,000, pois já pagou em custódia ao longo do ano.

No entanto, a desvantagem é que, embora seu dinheiro esteja sob o controle do credor, ele geralmente não lhe rende um centavo. Em vez disso, o credor pode manter esses fundos em uma conta sem juros, a menos que a lei estadual determine o contrário.

Contas de depósito em garantia para solicitação de empréstimo ou garantia de sinal

Em transações imobiliárias comerciais ou de investimento, como empréstimos DSCR ou operações de crédito com garantia real, contas caução são frequentemente utilizadas para manter depósitos iniciais ou fundos de due diligence. Essas contas são comumente chamadas de contas caução para solicitação de empréstimo ou depósitos de garantia.

Sinal é um depósito de boa-fé que demonstra que você leva a sério a compra do imóvel. Normalmente, ele é retido pelo advogado do credor, pela empresa de títulos ou por um agente de custódia. Após o fechamento do negócio, esse depósito é aplicado nos custos de fechamento ou devolvido, dependendo da estrutura do contrato.

Na maioria dos casos, essas contas são não remunerados. Por quê? Porque eles são feitos para reter fundos por um período muito curto. O incômodo administrativo de calcular e distribuir juros por alguns dias ou semanas simplesmente não vale a pena.

Dito isso, se o valor do depósito for substancial (digamos, centenas de milhares de dólares) e se o depósito em garantia reter os fundos por um período prolongado, é possível negociar uma conta remunerada. Isso deve ser solicitado antecipadamente e documentado no contrato de depósito em garantia.

Contas de custódia de empréstimos DSCR (Índice de cobertura do serviço da dívida)

Em empréstimos DSCR, que são comuns para investidores imobiliários e tomadores de empréstimos comerciais, as contas de custódia funcionam de forma semelhante, mas há diferenças importantes.

Um empréstimo DSCR mede a renda gerada por um imóvel em relação ao pagamento de suas dívidas. Como os credores baseiam o empréstimo na renda do aluguel, eles frequentemente incluem proteções adicionais, como:

• Reservas de custódia para impostos e seguros
• Reservas de despesas de capital
• Reservas de reparo
• Reservas de juros (juros pré-pagos)

Essas reservas geralmente não rendem juros e são mantidas pelo credor ou seu agente de cobrança. O mutuário não as controla e não receberá juros, a menos que haja negociação explícita. Em empréstimos com DSCR, a custódia consiste em gerenciar o risco para o credor, especialmente se o imóvel ainda não estiver estabilizado.

Os mutuários devem revisar cuidadosamente o contrato de empréstimo e os termos de custódia. Embora seja raro, em alguns empréstimos DSCR institucionais com saldos elevados ou prazos longos, os credores podem concordar em manter os fundos em contas remuneradas.

Regra geral – A maioria das contas de custódia não rende juros

Por que os credores geralmente não pagam juros

Quando se trata da maioria das contas de custódia, especialmente aquelas controladas por credores, a triste verdade é que elas geralmente não rendem juros para o mutuário. Isso não ocorre apenas porque os credores estão tentando ganhar um dinheiro extra (embora isso possa ser parte do problema); existem razões práticas e regulatórias por trás dessa norma.

Para começar, as contas de custódia são criadas para serem funcionais, não lucrativas. Os credores as criam para garantir que contas como IPTU e prêmios de seguro sejam pagas em dia, e não para gerar retornos. Os fundos geralmente são mantidos em contas conjuntas, juntamente com os saldos de custódia de outros mutuários. Essas contas são administradas visando liquidez, não para potencial de geração de juros.

Do ponto de vista administrativo, calcular e distribuir os juros sobre o saldo de custódia de cada mutuário pode ser demorado e custoso. Para um banco ou administrador de hipotecas que administra milhares de contas, isso simplesmente não é eficiente, especialmente se os juros acumulados forem irrisórios, como 0.1% ao ano. Os custos operacionais muitas vezes superam os benefícios.

Em muitos estados, não há exigência legal para que os credores ofereçam juros sobre contas caucionadas, o que não os incentiva a fazê-lo voluntariamente. E como os mutuários raramente pensam em pedir, os credores se apegam ao padrão: contas caucionadas sem juros.

Há também uma salvaguarda legal em vigor para os credores. As leis de custódia são regidas por estado e, em muitas jurisdições, as instituições financeiras estão especificamente autorizadas a manter custódias em contas que não acumulam ou compartilham juros com o mutuário, a menos que a lei estadual determine o contrário.

Resumindo, os credores preferem o caminho mais simples: guardar seu dinheiro em segurança, pagar suas contas em dia, mas não cobrar juros. É legal, prático e lucrativo (para eles).

Para onde vão os juros (se houver)?

Agora, nas raras situações em que os fundos de custódia do ganhar juros, o que acontece com ele? Depende do tipo de depósito em garantia, do contrato que você assinou e do estado em que você mora.

Em hipotecas residenciais regidas por leis estaduais que exigem o acúmulo de juros (como em Nova York ou Califórnia), os juros ganhos sobre seus fundos devo ser devolvido a você. No entanto, esses juros costumam ser tão pequenos que quase não se notam, geralmente em torno de 0.1% a 0.2% ao ano.

Digamos que você tenha um saldo de custódia de US$ 5,000, com rendimento de 0.15% ao ano. Isso dá US$ 7.50 por ano. E adivinhe? Alguns prestadores de serviços cobram taxas administrativas que podem anular totalmente esse ganho. Portanto, embora você possa tecnicamente ganhar juros, pode nunca realmente veja .

Em empréstimos comerciais com garantia (DSCR), mesmo quando os fundos são mantidos a longo prazo, os juros auferidos costumam ser retidos pelo credor, a menos que haja negociação específica. É aqui que os mutuários experientes ou representados por uma assessoria jurídica sólida podem negociar melhores condições.

Alguns agentes de custódia ou serviços terceirizados também podem depositar os fundos em contas fiduciárias remuneradas, onde são legalmente obrigados a repassar os juros ao cliente. Mas, novamente, isso só acontece se:

1. É solicitado antecipadamente,
2. Escrito no contrato de custódia,
3. E administrado por um partido que esteja preparado para lidar com isso.

Então, se você estiver em um estado que permite isso e estiver contribuindo com grandes quantias para uma conta caução, vale a pena perguntar: "Isso pode render juros?" Se você não perguntar, a resposta padrão geralmente é não, e o credor pode embolsar os centavos discretamente.

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Exceções específicas do estado à regra

Leis de custódia de Nova York

Nova York é um dos estados mais favoráveis ​​ao consumidor no que diz respeito a juros de custódia. Segundo a lei de Nova York, as contas de custódia de hipotecas residenciais devem pagar juros ao mutuário. A lei exige que os credores que detenham mais de US$ 50 do dinheiro do mutuário em custódia por mais de 60 dias creditem os juros na conta.

Isso significa que se você possui uma casa em Nova York e sua hipoteca inclui depósito em garantia para impostos e seguros, o dinheiro depositado nessa conta deve render juros, e esses juros devem retornar para você.

Mas não se empolgue muito. A taxa de juros é determinada pelo estado e costuma ser muito baixa, muitas vezes abaixo de 0.2%. Portanto, embora seja melhor do que nada, não é exatamente um divisor de águas para suas finanças.

Ainda assim, é um sinal de que Nova York leva a sério os direitos dos mutuários e, se você estiver comprando um imóvel lá, deve estar ciente desse benefício e garantir que seu credor esteja cumprindo as regras.

Também vale a pena observar: esta lei geralmente se aplica a imóveis residenciais. Para empréstimos comerciais ou acordos de DSCR, essa exigência geralmente não se estende, portanto, cauções com juros ainda são a exceção, a menos que sejam negociadas.

Requisitos de juros de custódia da Califórnia

A Califórnia, assim como Nova York, possui estatutos que protegem os consumidores quando se trata de fundos de custódia. Especificamente, a lei estadual exige que credores ou prestadores de serviços paguem juros sobre contas de custódia se atenderem a determinados critérios.

O problema? A propriedade deve ser ocupado pelo proprietário e o empréstimo deve ser para um Propriedade residencial de 1 a 4 unidades. Então, se você é um investidor que usa um empréstimo DSCR ou compra um imóvel comercial, provavelmente não terá sorte.

As taxas de juros na Califórnia são modestas, geralmente refletindo os níveis de juros de contas poupança. Elas são revisadas e atualizadas periodicamente pelo Departamento de Proteção Financeira e Inovação (DFPI). O credor é obrigado a informar o mutuário sobre esses juros e como eles são calculados.

Também é importante entender que a lei nem sempre se aplica a bancos ou credores com autorização federal que se enquadram nas regulamentações bancárias nacionais, que podem anular as regras estaduais. Ainda assim, muitos credores da Califórnia cumprem as obrigações voluntariamente ou por meio de licenças estaduais.

Se você for um mutuário na Califórnia, pergunte ao seu credor: “Meu depósito em garantia rende juros?” Se for um negócio residencial, eles podem ser legalmente obrigados a dizer sim

Outros estados com regras de juros obrigatórios

Além de Nova York e Califórnia, alguns outros estados se destacam por exigir juros sobre saldos de custódia:

• Connecticut:Os credores devem pagar juros sobre contas de custódia de hipotecas residenciais.
• Minnesota: Possui regras que exigem que os juros sejam pagos se certas condições forem atendidas.
• Wisconsin: Também exige juros sobre garantias de hipotecas residenciais.

Cada um desses estados define sua própria taxa e requisitos. Normalmente, as leis se aplicam apenas a imóveis residenciais com garantia hipotecária padrão. Os valores dos juros ainda são mínimos, mas é melhor do que nada.

Vale ainda mencionar que em muitos destes estados a responsabilidade recai sobre emprestador para calcular, divulgar e creditar os juros. Como mutuário, você ainda deve monitorar seus extratos de hipoteca para garantir que eles estejam sendo aplicados corretamente.

Em conclusão: embora a maioria das contas de custódia não renda juros, alguns estados oferecem um pequeno bônus pelo seu dinheiro parado. Se você mora em um desses estados e não está recebendo juros, é hora de se questionar.

Juros negociados em contas de custódia

Você pode solicitar um depósito em garantia com juros?

Sim você pode solicitar uma conta caução remunerada, mas se você realmente ter depende de alguns fatores-chave: o tipo de empréstimo, as políticas do credor, sua alavancagem de negociação e as leis estaduais aplicáveis.

Para a maioria das hipotecas residenciais, especialmente aquelas garantidas por grandes bancos ou programas governamentais como FHA ou VA, a resposta geralmente é não, a menos que você esteja em um estado que exija isso. Mas para negócios comerciais, especialmente transações de alto valor ou empréstimos com DSCR (Índice de Cobertura do Serviço da Dívida), geralmente há mais espaço para negociação.

Ao negociar seu contrato de empréstimo ou compra, seja proativo e pergunte:

• Os fundos de custódia serão colocados em uma conta remunerada?
• Se sim, quem ganha os juros? Você ou o credor?
• Qual banco ou instituição financeira manterá o depósito em garantia?
• Com que frequência os juros serão creditados e reportados?

A maioria dos credores não oferece isso por padrão, pois aumenta a carga de trabalho administrativo. Mas se você estiver dando um sinal alto ou financiando uma conta reserva que ficará inativa por meses, a solicitação é razoável e, às vezes, esperada em empréstimos comerciais.

Também é comum que advogados imobiliários incluam esses termos em instruções ou contratos de custódia, especialmente para negócios personalizados ou de alto valor. Se você estiver trabalhando com assessoria jurídica, eles podem ajudar a estruturar o acordo para garantir que seus fundos estejam rendendo durante o período de custódia.

Lembre-se: se não estiver por escrito, não conta. Sempre documente esses termos no contrato de empréstimo ou depósito em garantia para evitar disputas futuras.

Papel das empresas terceirizadas de custódia

Empresas terceirizadas de custódia oferecem uma experiência diferente em comparação com contas de custódia controladas por credores. Essas empresas independentes são especializadas em manter e administrar fundos para transações imobiliárias e, muitas vezes, oferecem mais flexibilidade, especialmente quando se trata de receber juros sobre depósitos.

Veja por que tomadores e investidores geralmente preferem serviços de custódia de terceiros:

• Termos personalizáveis: Você pode negociar contas com juros, cronogramas de desembolso e muito mais.
• Transparência:Essas empresas fornecem relatórios detalhados e extratos contábeis regulares.
• Supervisão neutra do partido:Eles agem como um amortecedor entre comprador e vendedor, ou mutuário e credor, reduzindo riscos.

Ao trabalhar com uma empresa de custódia terceirizada, você pode solicitar que seus fundos sejam mantidos em uma conta fiduciária segregada e remunerada. Isso é especialmente útil para transações comerciais, como:

• Cauções de construção
• Contas de reserva para empréstimos DSCR
• Depósitos de caução para grandes compras

Os juros normalmente estão atrelados aos rendimentos de curto prazo dos títulos do Tesouro ou às taxas do mercado monetário. O agente de custódia pode cobrar uma pequena taxa administrativa, mas você ainda sairá ganhando em comparação com uma configuração sem juros.

A única ressalva? Esses serviços não são gratuitos. Normalmente, você pagará uma taxa de custódia, que pode variar de algumas centenas a milhares de dólares, dependendo do tamanho e da complexidade do negócio. No entanto, para negócios envolvendo seis ou sete dígitos, o custo é insignificante em comparação com a tranquilidade e o potencial de ganhos com juros.

Se você estiver lidando com um negócio imobiliário sofisticado, insista em um contrato de custódia com terceiros. É uma das poucas maneiras de garantir que seu dinheiro trabalhe para você, mesmo enquanto está parado.

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Conclusão

Então, as contas de custódia com credores rendem juros? Na maioria dos casos...nãoSe você estiver lidando com uma hipoteca residencial padrão em um estado sem leis de juros de custódia, seus fundos ficarão em uma conta corrente sem lhe render um centavo. Mas isso não significa que você esteja impotente.

Ao entender as leis do seu estado, negociar seus termos antecipadamente e optar por um serviço de custódia de terceiros sempre que possível, você pode retomar algum controle sobre como seu dinheiro é administrado. Em estados como Nova York, Califórnia, Connecticut, Minnesota e Wisconsin, você pode ganhar automaticamente um pouco de juros, mas não espere que eles financiem suas próximas férias.

Para mutuários comerciais e solicitantes de empréstimos DSCR, há mais espaço para negociar, mas é preciso ser proativo e informado. Não presuma que seu credor oferecerá uma opção com juros. Pergunte. Insista. Documente.

Contas de custódia são ferramentas essenciais para proteger credores e tomadores de empréstimo. Mas só porque seu dinheiro está "retido" não significa que ele deva ficar parado. Com a abordagem certa, você pode garantir que seus fundos de custódia façam mais do que apenas esperar para funcionar.

FAQ

Q1: Todas as contas de custódia de hipotecas rendem juros?
Não, a maioria não exige. Apenas alguns estados, como Nova York, Califórnia e alguns outros, exigem que os credores paguem juros sobre contas de garantia de hipotecas residenciais.

P2: Posso escolher onde meus fundos de custódia serão mantidos?
Normalmente não, se a conta for administrada pelo credor. No entanto, em negócios comerciais ou negociados, você pode usar uma empresa de custódia terceirizada com mais flexibilidade.

T3: Como sei se minha conta de custódia rende juros?
Verifique o seu contrato de empréstimo e a declaração de garantia. Você também pode perguntar diretamente ao seu credor ou consultar um advogado imobiliário.

Q4: Os juros de custódia podem ser negociados em empréstimos DSCR ou comerciais?
Sim, especialmente em negócios grandes ou complexos. Você precisará negociar isso antecipadamente e por escrito.

P5: Qual é a taxa de juros típica em contas de custódia em estados que a exigem?
As taxas são muito baixas, geralmente em torno de 0.1% a 0.2% ao ano. A taxa exata depende das leis estaduais e das condições financeiras.