ESTUDO DE CASO: Empréstimo 1361 Quando um administrador de imóveis se recusa a assinar o contrato de garantia do credor

Empréstimo 1361 – Refinanciamento com Saque – Tennessee
Mutuários: Yasmine e Ohad | Emprestador: #2488

A situação: navegação tranquila, até a mesa de encerramento

Yasmine e Ohad haviam concluído quase todas as etapas do processo de refinanciamento de sua propriedade no Tennessee. Tudo estava no caminho certo:

• Avaliação: ✅
• Seguros: ✅
• Documentos Assinados: ✅

Mas quando estavam se aproximando da mesa de fechamento, eles encontraram um obstáculo inesperado: o credor exigiu uma Contrato de Cessão Colateral de Administração de Imóveis (PMA).

Este documento daria ao credor o direito de cobrar o aluguel do imóvel em caso de inadimplência do mutuário. Nada demais, certo? Bem, não exatamente...

O problema: o gerente da propriedade se recusa a assinar

A gerente da propriedade, Ashley de Gestão de Propriedades Advantage, recusou-se terminantemente a assinar o Cessão de Garantia de PMA.

Ashley conseguiu mais de unidades 2,000 e nunca tinha visto tal exigência antes. Após consultar seu advogado, ela sentiu firmemente que:

• O acordo seria substituir seu contrato de administração de propriedade existente.
• Seria obrigá-la a reportar ao credor em caso de inadimplência, o que estava fora do escopo de suas funções.
• Ela era não querendo entrar nesta relação jurídica com o credor.

O Dilema dos Mutuários

Yasmine e Ohad estavam presos. Suas opções eram limitadas:

• Mudança de Administradores de Propriedades: Trocar de gerente de projetos no meio do processo estava fora de cogitação. Eles tinham um relacionamento sólido com Ashley e não tinham tempo para atualizar um novo gerente de projetos.
• Autogerenciamento:Esta também não era uma opção viável no âmbito do diretrizes para empréstimos a estrangeiros, que proibia a autogestão.
• Cronograma do credor: O credor já estava trabalhando no empréstimo há semanas. Mudar de administrador de imóveis ou adiar agora seria redefinir tudo, e teriam que começar tudo de novo, o que poderia fazer com que meses de trabalho duro fossem perdidos.

O que pode ser feito nesses casos?

Não é incomum que um credor solicite uma Cessão de Garantia de PMA, especialmente ao lidar com cidadãos estrangeiros or LLCs corporativas. A justificativa do credor é simples: eles precisam de um interesse de segurança na propriedade fluxo de caixa em caso de inadimplência. Mas como lidar com uma situação em que o seu administrador de imóveis se recusa a assinar? Aqui estão algumas estratégias:

✅ 1. Negocie o idioma

• A maioria dos credores é flexível quando se trata da linguagem desses acordos. Você pode propor que certas cláusulas sejam removido ou reformulado para que sejam menos invasivas ao papel do gestor de propriedades.
• Em alguns casos, os credores podem concordar em limitar o escopo da cessão de garantia para proteger seus direitos de fluxo de caixa sem criar obrigações onerosas para o administrador da propriedade.

✅ 2. Use um gerente de propriedade temporário

• Se o credor insistir absolutamente no Cessão de Garantia de PMA, uma opção é contratar um gestor de propriedade temporário apenas para o encerramento. Esse gerente seria responsável por assinar o contrato, e você poderia retornar ao seu gerente de propriedade regular depois.
• Embora essa solução possa parecer uma solução temporária, ela pode ser útil para fechar o negócio e, ao mesmo tempo, manter sua configuração de gerenciamento preferida.

✅ 3. Solicitar uma exceção

• Ohad, sendo residente nos EUA, pode ter uma vantagem aqui. Ele poderia pedir ao credor que renuncie à exigência de administrador de propriedade por sua parte da propriedade. Os credores às vezes estão dispostos a abrir exceções para residentes nos EUA, especialmente se o mutuário puder demonstrar gestão sólida e fluxo de caixa confiável de sua propriedade.

✅ 4. Escalar o problema com justificativa

• Se o gestor da propriedade for profissional e bem estabelecido, você pode encaminhar o problema ao credor, explicando que a recusa do PM em assinar não se deve a má gestão, mas sim a uma questão de relações jurídicas existentes.
• Você poderia demonstrar que o a configuração atual de gerenciamento de propriedades é sólida e não requer nenhuma supervisão adicional. Os credores podem reconsiderar sua posição se estiverem confiantes quanto à gestão do fluxo de caixa atual.

Isso é padrão em empréstimos DSCR?

Sim, exigindo um Cessão de Garantia de PMA is prática bastante padrão para empréstimos DSCR, especialmente quando se trata de cidadãos estrangeiros or LLCs corporativas. Esses empréstimos tendem a se concentrar em garantir direitos de fluxo de caixa para mitigar o risco de inadimplência, já que a renda da propriedade é normalmente a principal fonte de pagamento.

Nem todos os credores exigem isso, mas muitos fazem. Se você estiver trabalhando com um credor que o solicita, certifique-se de perguntar antecipadamente se o o gerente da propriedade precisará assinar um contrato de garantia. Isso lhe dará tempo para encontrar uma solução alternativa antes da mesa de encerramento.

Resultado Pendente

No momento em que este artigo foi escrito, Yasmine e Ohad ainda estavam negociando com seu credor para obter uma exceção. Eles apresentaram o seu caso, mostrando como o gerente de propriedade existente administra os fundos profissionalmente e é não gerenciando condicionalmente sobre o acordo de garantia.

Se o credor negar o seu pedido, eles podem tem que desistir do acordo uma decisão difícil depois meses de trabalho.

Conclusão: pergunte sempre sobre acordos colaterais no início do processo

Para qualquer pessoa que trabalhe com um gestor de imóveis em um refinanciamento ou novo empréstimo, sempre pergunte antes se o gestor da propriedade for obrigado a assinar um cessão de garantia.

Esta pode ser a diferença entre um refinanciamento bem-sucedido ou um obstáculo que quebra o acordo bem na linha de chegada.

Precisa de uma equipe que antecipe esses problemas antes que eles se tornem decisivos?
👉 NadlanCapitalGroup.com