Estudo de caso: Empréstimo 1373 – Quando as diretrizes do credor mudam no meio do processo

Empréstimo 1373 – Matan, com foco nas mudanças nas diretrizes do credor (PA mínimo de US$ 300 mil e piso geral de US$ 115 mil):

📘 Estudo de caso: Empréstimo 1373 – Quando as diretrizes do credor mudam no meio do processo
Mutuário: Matan • Refinanciamento com saque • Pensilvânia • Credor nº 2436

A Situação

Matan, um investidor experiente, apresentou um pedido de refinanciamento para um portfólio de dois imóveis na Pensilvânia. O valor total estimado original era de aproximadamente US$ 194,000, com um valor de empréstimo desejado em torno de US$ 126,000. Após fornecer os documentos, confirmar a empresa responsável pelo registro de imóveis e iniciar o processo de avaliação, o mutuário se mostrou totalmente engajado e receptivo, chegando a transferir os fundos para a avaliação pessoalmente, mesmo quando o portal de pagamento falhou.

A Virada: Mudanças nas Diretrizes do Departamento do Tesouro

No meio do processo de subscrição, o Credor nº 2436 emitiu uma atualização de política interna do seu Departamento de Tesouraria:

Valor mínimo de propriedade na Pensilvânia: US$ 300,000

Valor mínimo do empréstimo em qualquer estado: $ 115,000

O acordo da Matan, infelizmente, não atendeu a ambos. Apesar de ter avançado com a documentação, a subscrição e a preparação da avaliação, o credor suspendeu abruptamente o financiamento devido à política interna atualizada — após semanas de processamento.

Por que isso acontece

As diretrizes de subscrição de credores costumam mudar com base nas estratégias do Departamento do Tesouro, nos limites de risco e nas tendências de mercado. Neste caso:

O departamento do Tesouro aumentou os mínimos para melhorar a eficiência de capital e reduzir a exposição de subscrição em mercados de menor valor.

Essa mudança não foi anunciada publicamente, ela foi repassada à nossa equipe após semanas de acompanhamento e pressão do mutuário.

O valor estimado do mutuário de US$ 194 mil estava muito longe do requisito de US$ 300 mil, o que levou a uma pausa imediata.

😡 Frustração do mutuário e quebra de cronograma

Apesar da excelente cooperação do mutuário, incluindo:

Envio da documentação completa até 30 de maio

Acompanhamento regular

Disposição para prosseguir com o risco

A avaliação não foi enviada para pagamento até 18 de junho e, mesmo assim, somente após o escalonamento do mutuário.

Principais preocupações de Matan:

Atrasos de mais de 3 semanas sem progresso na avaliação

Os termos foram alterados antes da verificação do valor

Oportunidades perdidas devido à espera prolongada

O Pivô

Para proteger o investimento de tempo e fundos do mutuário:

A Nadlan Capital suspendeu a avaliação

Estamos negociando um reembolso

Nossa equipe de leilões está buscando novas ofertas de outros credores que não tenham o requisito de US$ 300 mil por ano

A Matan pode reutilizar a avaliação (se concluída) para outro credor, aguardando a aprovação da transferência da AMC.

Lições para investidores

As diretrizes podem mudar sem aviso
Políticas internas de tesouraria podem anular ofertas existentes.

Conheça os limites do seu mercado
A Pensilvânia e outros estados de “baixo valor” estão mais expostos aos limites mínimos.

A velocidade é importante
A resposta inconsistente do credor pode custar semanas e oportunidades.

Tenha um credor reserva pronto
Trabalhar com uma equipe como a Nadlan Capital garante um redirecionamento rápido quando os negócios enfrentam obstáculos.

Use avaliações com sabedoria
Pergunte se sua avaliação pode ser reutilizada com outro credor antes de pagar.

Pensamento final

Este caso serve como lembrete: a subscrição é dinâmica e até mesmo negócios aprovados podem fracassar se um credor alterar as regras no meio do processo. É por isso que a Nadlan Capital utiliza um sistema de leilão com mais de 3,000 credores, garantindo múltiplas opções para que você nunca fique preso quando as políticas mudarem.

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