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Compreendendo os pontos em empréstimos DSCR – Um estudo de caso com termos reais
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Compreendendo os pontos em empréstimos DSCR – Um estudo de caso com termos reais
Compreendendo os pontos em empréstimos DSCR – Um estudo de caso com termos reais
Quando o investidor imobiliário Niv entrou em contato conosco no Nadlan Capital Group com perguntas sobre "pontos" de hipoteca, ele não estava sozinho. Muitos mutuários - especialmente aqueles que utilizam Empréstimos DSCR (Índice de Cobertura do Serviço da Dívida) - querem entender melhor esse conceito e como ele impacta sua estratégia de investimento.
Vamos explicar de forma simples e clara.
🔹 O que são "pontos" em um empréstimo DSCR?
No crédito hipotecário, pontos e guarante que os mesmos estão juros pré-pagos. Cada ponto é igual a 1% do valor do empréstimo e normalmente é pago no fechamento. Os tomadores de empréstimo geralmente usam pontos para "reduzir" sua taxa de juros, o que significa que eles pagam mais adiantado para reduzir seu pagamento mensal ao longo da vida do empréstimo.
Pontos de pagamento:
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Reduz o taxa de juros
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Abaixa o pagamento mensal de P&I
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Melhora o DSCR (Índice de Cobertura do Serviço da Dívida)
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Requer mais dinheiro adiantado
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Só faz sentido se você planeja manter a propriedade por tempo suficiente para atingir o ponto de equilíbrio
🔹 O conceito de ponto de equilíbrio
O mutuário deve calcular o ponto de equilíbrio - o número de anos que a economia mensal obtida com a taxa de juros mais baixa leva para pagar o custo inicial dos pontos.
Aqui está um exemplo baseado em um empréstimo de US$ 300,000:
Isso demonstra como os pontos reduzem seu pagamento mensal, mas aumentam seu custo inicial. Se você vender ou refinanciar o imóvel antes do ponto de equilíbrio, pagar por pontos pode não fazer sentido.
🔹 Exemplo real: Termos do empréstimo DSCR da Niv
Abaixo está uma oferta real Niv recebeu um empréstimo DSCR de US$ 93,000. A tabela mostra como a taxa de juros, o PITIA mensal (principal, juros, impostos, seguro e associação) e o DSCR mudam dependendo de quantos pontos ele paga.
Podemos ver claramente que quanto mais pontos Niv paga, menor é sua taxa e melhor é seu DSCR. Mas como o ponto de equilíbrio é bastante consistente em torno de 4.4 a 4.5 anos, só faz sentido pagar por pontos se ele planeja manter a propriedade por mais tempo do que isso.
🔹 Quando você deve pagar pelos pontos?
Você deve considerar reduzir a taxa se:
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Você planeja manter a propriedade por mais do que 4.5 anos
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Você quer melhore seu DSCR para se qualificar para melhores condições
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Você tem capital suficiente pagar os pontos adiantados
Você deve pular o pagamento de pontos se:
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Você planeja vender ou refinanciar dentro de 3-4 anos
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Você está com pouco capital inicial
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A taxa de melhoria é mínimo comparado ao custo
🔹 Considerações finais
Entender como os pontos funcionam é essencial ao avaliar empréstimos DSCR. No caso de Niv, os preços detalhados o ajudaram a tomar uma decisão informada com base em seu fluxo de caixa, ponto de equilíbrio e objetivos de investimento de longo prazo.
No Nadlan Capital Group, ajudamos investidores como Niv a escolher a opção mais estratégica, realizando leilões entre mais de 3,000 credores para obter os melhores termos possíveis.
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